[Real Estate] 위임장 있으면 누구나 대리인 자격, 공동매수 신청 때도 물건 등기 가능

경매로 내집마련 (10) 대리인 공동명의 방법


중학교 교사 부부인 P씨(36). P씨는 결혼한 지 7년이 지났지만 아직도 전셋집에 살고 있다. 넉넉하지 못한 종잣돈 때문에 여러 번 내 집 마련의 기회를 놓쳤기 때문이다. 그렇다고 부족한 종잣돈 타령만 하며 마냥 내 집 마련을 미뤄둘 수는 없는 노릇이었다. 그래서 지난해 여름방학부터 경매 공부를 시작했다. 남편의 적극적인 응원 덕분에 지금은 웬만한 권리분석쯤은 혼자서도 척척 해내는 수준이 됐다.

이렇게 내 집 마련에 집중하고 있을 무렵 1차까지 유찰된 아파트를 발견했다. 등기부를 확인해 보니 권리분석은 간단했다. 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 경매개시결정 순이었다. 모든 권리는 경매로 소멸되는 것이었다. 게다가 소유자가 거주하고 있어 임차인 문제도 없었다. 그는 남편과 밤샘토론 끝에 경매에 참가하기로 결정했다.

그런데 처음 입찰에 참여하려고 보니 입찰표 작성 방법이 좀 어려웠다. 심지어 학교 수업 때문에 직접 경매에 참여하지 못할 수도 있는 상황이었다. 낙찰을 받으면 소유권은 배우자와 공동명의로 해두고 싶다는 조건도 붙었다. 단언컨대 경매를 입찰표 작성 방법부터 공부하는 사람은 없다. 개인 사정상 법원에 갈 수 없다면 대리인을 내세워 경매에 참여하면 된다. 당연히 소유권도 배우자와 공동명의로 할 수 있다.

먼저 입찰표 작성 방법을 보자. 전혀 어렵지 않다. 그 기재 사항을 나열해 보면 ①사건번호와 부동산의 표시 ②입찰자의 이름과 주소 ③대리인을 통해 입찰하는 경우 대리인의 이름과 주소 ④입찰가격을 기재하면 된다(민사집행규칙 제62조 참조). 이때 입찰가격 기재가 정정돼 있는 경우 정정인 날인 여부를 불문하고 무효로 처리된다는 사실을 명심하자. 특히 대리인을 통해 경매에 참여할 경우 임의대리인도 상관없다. 대리인의 자격에는 제한이 없다는 얘기다. 대리인이 반드시 변호사일 필요도 없으며 법원의 허가를 받아야 하는 것도 아니다. 대리인은 그 대리권을 증명할 수 있는 문서(위임장, 인감증명서)를 집행관에게 제출하면 된다.

경매로 매수하는 아파트의 소유권도 배우자와 공동명의로 등기할 수 있다. 이것을 공동매수 신청이라고 한다. 이렇게 배우자와 공동명의로 매수할 때는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시해야 한다(민사집행규칙 제62조 참조). 소유권이전등기를 촉탁할 때 각자 지분을 표시해야 하기 때문이다(부동산등기법 제44조 참조). 각자 지분을 표시하지 않으면 평등한 비율로 취득한 것으로 본다(민법 제262조 참조).

참고로 공동입찰의 형식을 빌려 부당하게 담합행위를 한 때는 매각불허가 사유가 된다(민사집행법 제123조 참조). 공동입찰인 중 일부에 매각불허가 사유가 있으면 전원에 대해 매각을 허가하지 않아야 한다(대법원 2001마1226 참조). 또한 공동입찰자 중 다른 한 사람이 대금 납부를 하지 못하는 경우에는 전부에 대해 재매각을 실시하게 된다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장



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