국내 부동산 시장 현실에 금융이론이 접목돼, 어렵게만 느껴지던 부동산금융에 대한 여러 궁금증을 해소할 수 있는 책이 출간됐습니다.
이용만 한성대 부동산대학원장과 임재만 세종대 교수가 공동 집필한 `부동산금융론 이론과 실제`는 국내 부동산시장에서 벌어지는 갖가지 현상들을 부동산금융과 투자, 부동산경제 이론으로 해석한 내용을 담고 있습니다.
이용만 원장은 "그동안 우리나라에서는 미국 교재를 사용하다 보니 현실과 괴리가 발생했다"면서, "우리나라 현실에 이론을 적용할 수 있는 부동산금융 교재를 만들었다"고 말했습니다.
◎ 책 소개
부동산은 그 본래의 특성 때문에 금융을 필요로 한다. 그러다 보니 부동산 산업은 금융을 떼어 놓고 자신의 성장을 이야기하기가 어렵다. 부동산을 개발하거나 소유하고자 할 때금융이 수반되지 않으면 그 사업은 한 걸음도 나가지 못한다. 최근에는 아예 ‘부동산의 증권화’가 진행되고 있다. 부동산 실물 자체를 사고파는 것이 아니라 부동산을 기초로 하는 증권을 사고파는 것이다.
우리나라에서 부동산산업이 본격적으로 금융산업과 결합되기 시작한 것은 1997년 외환위기 이후부터라고 할 수 있다. ‘부동산의 증권화’도 이때부터 진행되기 시작하였다. 그 이전에는 정부의 중화학공업 우선정책 때문에 부동산 분야는 자금배분우선순위가 한참 뒤처져있었다. 그러던 것이 외환위기 이후 금융자유화가 이루어지면서 부동산산업쪽으로도 자금이 흘러들어가기 시작하였고 외국계 투자자들이 국내 부동산시장에 진입하면서 부동산과 금융의 결합이 빠르게 진행되었다.
지난 10여 년 동안 필자들은 대학교의 학부와 대학원에서 부동산학을 가르치면서 부동산금융의 중요성을 강조해 왔지만 정작 부동산금융론을 가르칠 때에는 우리의 실정에 맞는 교재가 없는 것 같아서 갈증 비슷한 것을 느껴 왔었다. 그동안 교재로 가장 많이 써 왔던 Brueggeman and Fisher의 Real Estate Finance and Investment는 이론과 실무를 잘 버무린 좋은 책이기는 하지만 우리나라 제도와는 너무 다른 미국제도를 주로 다루고 있어서 책의 내용을 이해하는 것도 쉽지 않았고 이를 현실에 적용하는 것도 쉽지 않았다. 물론 우리나라 제도에 맞는 교재가 없었던 것은 아니나 이런 교재들은 대개 실무 중심의 교재이거나 특정 분야에 초점을 맞춘 교재였다.
이런 이유 때문에 필자들은 금융이론에 근거를 두되 우리나라의 현실에 적용할 수 있는범용적인 교재를 만들어 보자는 생각을 갖게 되었다. 그러나 이런 생각을 현실로 옮기기는쉽지 않았다. 지식과 능력의 부족도 있었고 비판적 사고와는 달리 우리가 내는 이 책마저 미국 제도를 주로 소개하는 이론서의 하나가 되지 않을까 또는 이론적 내용이 없는 실무소개서 정도가 되지 않을까 하는 우려로 7년 가까이 준비만 해 왔었다. 그러다가 일단 첫발은내디뎌야 온전히 걸을 수 있다는 생각에서 다소 부족한 점이 있더라도 책을 출간하기로 하였다.
이 책은 모두 3개 파트로 나누어져 있다. 제1부는 부동산금융을 이해하는 데 필요한 기초적인 금융이론과 개념들을 소개하는 파트이다. 여기서는 화폐의 시간가치와 채권의 수익률 위험과 옵션 등과 같이 제2부와 제3부를 이해하는 데 필요한 금융지식만을 다루고 있다.
제2부는 주택금융의 이론과 실제를 다루는 파트이다. 여기서 말하는 ‘주택금융’이란 소비자금융으로서 주택금융을 말한다. 주택소비자가 주택을 구입하는 데 필요한 자금을 어떻게 조달하고 금융기관은 어떻게 이 자금을 제공하는가에 초점을 맞추고 이와 관련한 이론과 실제를 다루었다. 제3부는 상업용 부동산금융의 이론과 실제를 이해하는 파트이다. 이 파트에서는 부동산개발금융인 ADC 금융과 자산유동화 그리고 투자수단인 REITs나 펀드를 통한 자금조달방법 등을 주로 다루었다.
필자들이 책을 서술하면서 고민하였던 것은 부동산금융론에 부동산투자 관련 내용을 포함할 것이냐 하는 점이었다. 사실 금융과 투자는 동전의 앞뒷면과 같은 존재이다. 자금을 제공해 주는 사람 입장에서 보면 자금을 제공해 주는 것은 투자에 해당하지만 자금을 제공받는 사람 입장에서 보면 자금을 제공받는 것은 금융에 해당한다. 특히 상업용부동산 금융에서는 금융과 투자를 구별하는 것이 어렵다. 이처럼 금융과 투자를 구별하는 것이 어려움에도 불구하고 투자영역을 이 책에 끌어들이는 것은 최소화하였다. 그래서 투자와 관련된 이론은 대부분 빠져 있다.
또 하나 이 책의 대상을 누구로 하느냐를 두고서도 필자들은 고민을 하였다. 필자들은 이 책의 주된 독자층을 부동산금융을 이해하고자 하는 학부학생 또는 부동산업계 종사자들로 하되 대학원의 기초과정교재로도 사용할 수 있도록 하였다. 그래서 다소 전문적인 이론부분이나 특수한 부동산 금융상품에 대한 구체적인 소개들은 교재 중간중간에 Box를 만들어 설명하거나 각 장의 부록에서 별도로 설명하도록 하였다. 따라서 학부학생들이나 부동산금융의 개념들을 이해하고자 하는 직장인들은 Box나 부록을 제외하고 읽으면 되고 좀 더 자세한 이론적 이해가 필요할 경우나 대학원생의 경우 Box나 부록도 같이 참조를 하면서 공부를 하면 되도록 하였다.
◎ 차 례
Part 1 부동산금융의 기초 이론
제1장 부동산과 금융
제2장 이자율과 화폐의 시간가치
제3장 채권수익률과 가치
제4장 위험과 옵션
Part 2 주택금융의 이론과 실제
제1장 주택금융의 기초적 개념들
제2장 고정금리 주택저당대출
제3장 변동금리 주택저당대출과 기타 주택저당대출
제4장 주택저당대출의 채무불이행위험과 조기상환위험
제5장 채권회수과정과 모기지보험
제6장 주택저당채권의 유동화 : MBS
Part 3 상업용 부동산금융이 이론과 실제
제1장 상업용 부동산금융의 기초적 개념
제2장 부동산개발금융
제3장 자산유동화
제4장 상업용 부동산의 특수한 금융
◎ 저자소개
이용만(李龍萬)
현재 한성대학교 부동산학과 교수 겸 대학원 원장으로 재직 중이며, 부동산금융, 부동산투자, 부동산경제 관련 과목을 강의하고 있다. 연세대학교 경제학과에서 학사, 석사, 박사 학위를 받은 후, LG경제연구원을 거쳐 2000년부터 현재의 대학교에서 교육과 연구 업무를 수행하고 있다. University of Wisconsin at Milwaukee의 방문학자(visiting scholar)로 있었으며, 한성대학교 부동산대학원 원장을 역임한 바 있다. 한국주택학회와 한국부동산분석학회의 편집위원장과 부회장, 회장을 역임하였다. 현재 국토교통부의 주택도시기금운영위원회 위원 겸 자산운영위원회 위원, 한국주택금융공사의 주택금융운영위원회 위원, 하나자산신탁 사외이사, 전문건설공제조합 운영위원회 위원으로 있으며, 기타 주택 및 부동산 관련 정부부처, 협회, 공기업 등에 정책자문, 연구자문, 경영자문 등의 역할을 수행하고 있다. 부동산금융 및 투자, 부동산경제, 주택시장과 주거복지 문제 등에 관심을 갖고 이와 관련된 연구들을 주로 하고 있다.
임재만(林栽萬)
현재 세종대학교 산업대학원 부동산자산관리학과 교수로 재직 중이며, 부동산금융, 부동산투자, 부동산경제 관련 과목을 강의하고 있다. 감정평가사 자격을 갖고 있다. 연세대학교 경영학과에서 학사, 석사, 박사 학위를 받은 후, 한국부동산연구원 연구위원과 대구대학교 교수를 거쳐 2007년부터 세종대학교에서 교육과 연구 업무를 수행하고 있다. 한국부동산분석학회의 학술위원장을 역임하였다. 현재 한국부동산분석학회 편집위원장, 국민연금관리공단 대체투자위원회 위원, SH공사 보상심의위원회 위원으로 있으면서 주택 및 부동산 관련 정부부처, 협회, 공기업의 정책과 연구업무에 대해 자문 역할을 하고 있다. 부동산금융과 투자, 주택경제, 주택시장 문제에 관심을 갖고 연구하고 있다.
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