"결국 금리쇼크 온다…하반기엔 절대 집 사지 마라" [집코노미TV]

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입력 2021-05-15 08:32   수정 2021-05-15 16:28

"결국 금리쇼크 온다…하반기엔 절대 집 사지 마라" [집코노미TV]

하버드대에서 도시계획과 부동산 연구로 박사학위를 받은 김경민 서울대 환경대학원 교수가 이번엔 문재인 정부의 부동산 정책을 강하게 비판했습니다. 풍부한 유동성으로 오른 집값을 세금으로 잡겠다는 것은 불가능하며, 2?4 공급대책은 비현실적인 계획이라고 진단했습니다. 현재 집값은 버블이라고 판단한 김 교수의 의견을 들어보시죠.


▶서기열 기자
전국민이 내집마련 하는 그날까지. 여러분의 내집마련 도우미 서기열입니다. 오늘은 서울대 환경대학원 김경민 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.

오늘은 정부의 부동산 정책에 대해서 한 번 이야기를 나눠보고자 합니다. 교수님, 지난 번에 저희 집코노미TV에 출연하셨을 때 집값 버블에 대해서 강력하게 경고하셨었잖아요. 그래서 1분기 거래량과 가격을 봤을 때 어떤 변화가 있었나요.

▷김경민 교수
저희 연구실이 인덱스도 만드는데요. 인덱스 차원에선 2월에 강남이 꺾였어요. 그리고 거래량.. 그러니까 거래량하고 평당.. 평균거래가격을 봤을 때도 수치만 말씀드리면, 서울시 전체예요. 1월 첫째주, 주단위로 봤을 때 1월 첫째주 거래량이 1315채인데 그때 3.3㎡당 가격이 한 4400만원이에요. 서울시 전체가. 그런데 이제 이게 어디까지 떨어졌었냐면. 지금 알 수 있는 가격은 사실 한 달 전이에요. 3월 넷째주까지 알 수 있어요. 다섯째주와 넷째주. 3월 넷째주 가격이, 아니 거래량 자체가 740으로 떨어져요. 그러니까 1300에서 740으로 떨어진 거예요.



▶서기열 기자
반토막이 난 거네요.

▷김경민 교수
거래량이 거의 반토막 났어요. 그런데 3.3㎡당 가격은 떨어지긴 떨어졌는데 그렇게 많이 떨어지진 않았어요. 그때 4400만원에서 지금 3.3㎡당 평균이 4174만원이에요. 그러니까 한 5% 정도 떨어졌죠.

그런데 사실 강남은 더 무섭게 떨어졌어요. 우선 강남은 거래량이 서울시 전체에 비해서 되게 작아요. 1월 첫째주가 거래량 69채. 그리고 3월 넷째주가 27채예요. 반보다 더 떨어졌죠.

그런데 당시 거래된 것들의 평균입니다. 인덱스가 아니고요. 그때 3.3㎡당 7300만원이었는데 3월 4주차에 3.3㎡당 6000만원이 됐어요. 원래 고가주택은 더 떨어져요. 그리고 고가주택은 더 많이 오릅니다.

▶서기열 기자
변동폭이 크다는 거군요.

▷김경민 교수
네. 그래서 이게 1분기 때는 지금 봤을 때, 주단위로 봤을 때, 이게 이제 떨어지는 트렌드가 보였어요. 4월 초에 선거가, 선거 전에 이슈들이 좋았잖아요. 그러면서 이제 올라가는 트렌드가 나타날 것 같아요.

▶서기열 기자
2분기부터는요.

▷김경민 교수
그런데 저는 여전히 버블이라고 보고 있어가지고..

▶서기열 기자
정부가 2·4 공급대책을 내놓고 지금 후속작업을 계속 하고 있습니다. 오늘도 뭐 지방 신규 공공택지, 그리고 세종시 추가 주택공급 등을 내놓았는데요. 정부의 지금 2·4 대책 이후 대규모 공급대책이 과연 집값을 잡을 수 있을 것인가 한 번 말씀을 부탁드리고 싶습니다.

▷김경민 교수
저는 문제의 핵심은 서울이라고 생각해요. 서울이고. 당시에 정부에서 발표했던 걸 보면 저는 좀 말장난이었던 것 같은데, 정확하게 5년 안에 토지를 공급한다는 얘기였지 거기 아파트를 공급한다는 얘기가 아니었어요. 그러니까 공급 충격이 아니었고요.



▶서기열 기자
수치였다는 거죠. 아파트의 숫자를 얼마를 공급하겠다.

▷김경민 교수
네. 그렇게 할 수 있는 토지를 공급한다는 거였어요. 그런데 외.. 외부에서 봤을 땐 대단한 아파트가 들어서네, 이렇게 착각을 할 수가 있었겠죠. 그리고 그때 이제 아마 제 기억에 34만 가구인가요. 꽤 많은 가구수를 말씀하셨는데, 34만 가구 자체가 비현실적인 거예요 사실은. 분당이 완전히 농촌 지역에 20년 넘게 해서 지금 20만 가구거든요.ㅎㅎ

▶서기열 기자
20년 넘게 20만을 공급했는데 4년 만에 30여만 가구를 공급한다는 게 가능한가. 또 서울 이 부근에.

▷김경민 교수
말이 안 되는 거예요. 그 수치가 또 뭐냐면, 강남구 아파트수와 종로구 가구수를 더한 게 그 정도 돼요. 그렇게 말장난 하면 안 돼요.

▶서기열 기자
사실 주택을 공급하겠다고 얘기했지만 사실 현실성도 낮고, 그리고 사실 이게 주택이 아니라 땅을 공급하겠다는 계획에 불과했던 것이다.

▷김경민 교수
네.

▶서기열 기자
이런 계획이 결국 공급대책이 방금 말씀하신 대로 현실화 되기도 사실 쉽지 않겠네요.

▷김경민 교수
어우 어렵죠. 어렵고. 다만 이게, 저는 그렇게 생각해요. 공급을 해야하는 건 맞아요. 그러면 명확하게 현실 가능한 걸 딱 국민들에게 얘기했으면 좋겠어요. 우리가 내년이나 후년엔 얼마, 어디서 얼마, 어디서 얼마가 나와야지 뭉뚱그려서 그렇게 하는 건 좀 호도한다고 생각해요.

▶서기열 기자
구체적인 공급계획을 내놔야지 이렇게 두루뭉술하게 언제까지 몇 만 가구를 공급하겠다고 이렇게 가선 안 된다는 거죠.

▷김경민 교수
네.

▶서기열 기자
그리고 또 저희 지난 4·7 보궐선거 이후에 여당과 정부가 나서서 성난 부동산 민심에 양도세 완화, 보유세 완화, 이런 부분들에 대한 논의를 지금 하고 있습니다. 최종 결론이 날 때까진 시간이 조금 걸리겠지만 이런 정책적 변화가 집값엔 어떤 영향을 미치게 될까요.

▷김경민 교수
보유세나 이게 낮아지면 좋죠. 수익률 측면에서 봤을 때 이자부담 같은 게 떨어진다고 하면 자기 수익이 높아지는 거잖아요. 수익률이 더 오르는 거니까 당연히 가격을 상승시킬 수밖에 없는 거예요. 저는 이것도 원칙을 좀 정했으면 좋겠어요. 사실 우리나라가 보유세 비중이 굉장히 낮았어요.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷김경민 교수
그런데 조금조금 올리고 있는 건 맞고요. 특히 공시가격 현실화. 지금 말씀드릴 수 있는 게 되게 많은데요. 예를 들어서 종부세도.. 아니 너무 어려워요. 계산하기가. 제가 봤을 땐 그냥 깔끔하게 토지 베이스 가격이 있으면 그걸 일률을 딱 매기던지 해야지.

명확하게 토지시장을 자극할 수 있는 것이기 때문에 세금 같은 것도 단일세로 가든지 해서. 왜 주택만 더 높아야 하는 건데요.

▶서기열 기자
네. 종부세, 보유세.



▷김경민 교수
보유세가 높으면 양도세를 낮추는 게 맞아요. 그래야 거래가 활성화되는 거고, 거래가 활성화되는 시장이 좋은 시장이에요. 얘도 높고 얘도 높으면 뭐.. 기자님이시니까 강남 가서 뭐 부자들 인터뷰 해보세요. 내가 그 가격이 그거 팔고 어디 가라고 하면서, 됐어 나 애들에게 증여할래, 그렇게 가요. 사실은. 이분들도 사고팔고 할 수 있게 놔줘야 돼요.

그런데 저는, 문제가 뭐냐면 이게 이렇게 나왔으면 최소 1년 하고 2년 해야 돼요. 정부의 정책을 누가 믿겠냐고요. 미리 산 사람들만 바보 되는 거지.

▶서기열 기자
일관성이 있어야 하는데 상황에 따라서 계속 정부와 여당이 왔다갔다 하는 모습을 보여는 게 오히려 더 큰 문제다?

▷김경민 교수
완전 큰 문제죠. 특히 내년 대선 있고 하니까 저는 분명히 또 낮출 거라고 보는데.

▶서기열 기자
그럴 가능성이 있죠.

▷김경민 교수
아니, 제발 안 그랬으면 좋겠어요. 여든 야든 이건 일률적으로 딱 가고, 부동산세금 갖고 장난하냐고요. 집권 여당이든 야당이든 간에.

▶서기열 기자
이게 사실 어떻게 보면 세금 강화한 게 집값을 잡기 위한 수단으로 세금을 강화했던.. 했던 건데 오히려 집값은 올랐던 거고, 거래는 더 막혔던 거고.

▷김경민 교수
그렇죠. 아니 이게 보면, 캘리포니아 같은 데 거의 보유세 1%거든요. 우리나라보다 훨씬 세요. 거기 집값 튈 땐 이렇게 튀어요. 그러니까 보유세가 평상시엔 부담으로 작용하기 때문에 개인의 일드, 투자수익률에 영향을 미치는 건 맞아요. 그런데 기타 부분, 뭐 이자율이 싸다든지, 아니면 갑자기 GDP가 폭등하는 상황에서는 보유세 1%? 그거 문제도 안 돼요. 자산은 그냥 올라가요.

따라서 세금 갖고 뭐 집값을 잡는다? 평상시엔 할 수 있습니다만, 이 유동성이 풍부한 시장에선 그게 작동을 안 할 수도 있어요.

그러니까 이건 그냥 일률적으로 사람들한테 인식하는 시점에 딱 가는 것이고, 양도세를 낮추는 건 전 찬성이고요. 다만 이번 정권 3~4년 동안 계속 그 얘기 했으면 한 번이라도 해야 하는 거 아니에요. 그 전에 판 사람들은 뭐냐고요 도대체가.

▶서기열 기자
지금 또 선거 앞두고 이렇게 표를 위한 정책 변화 이런 것들은 정책 일관성을 흐트리는 거다.



▷김경민 교수
완전 흐트러지는 거예요. 저는 제발 세금 갖고 장난 안 했으면 좋겠어요.

▶서기열 기자
정책이란 게 예상이 가능해야 하는데 그게 안 되고 있으니까 사람들이 지금 더 혼란에 빠져 있다?

▷김경민 교수
더 혼란에 빠지고, 누가 믿겠어요.

▶서기열 기자
그렇죠. 정부의 정책이나 이런 것들을 믿지 않게 된다. 불신할 수밖에 없다. 그럼 하반기에 그러면 좀 눈여겨봐야 할 이벤트나 정책적 변화, 이런 게 있을까요.

▷김경민 교수
음 저는 두 가지인데요. 이자율 같아요. 금리인데. 지금 이제.. 제가 왜 버블이라고 얘기하냐면요. 부동산은 위험자산이기 때문에 투자수익률이 기준금리보다 높고, 그러니까.. 예금금리보다 높아야 돼요. 근데 여러분들 아마 집 근처 신협이나 이런 MG.. 새마을금고 가면 지금 연 2.5% 있고요. 어떤 데는 연 4%도 있더라고요.

▶서기열 기자
오, 정말요?

▷김경민 교수
네. 평균적으로 2% 다 넘어요. 그리고 네이버에서 우리나라 10년채, 국고채 보시라고요. 수익률이 2%예요. 우리나라 망하냐고요. 우리나라 안 망하거든요. 그럼 부동산은 2%보다 높아야 돼요.

▶서기열 기자
그렇죠. 수익률이. 부동산 투자 수익률이.

▷김경민 교수
당연히 높아야 되는 건데, 강남에서 학군, 초등학군 괜찮은 역삼동 전용면적 59㎡ 아파트가 지금 20억 해요. 그런데 월세가 200만원이에요. 그럼 2400을 20으로 나누면 이거 1.2%예요. 지금 여기 세금 다 안 들어갔어요.

▶서기열 기자
세전에 수익률이 그 정도밖에 안 된다.

▷김경민 교수
그럼 본인이 20억이 있다고 치자고요. 물론 뭐 살 수도 있는데, 아니 지금 국고.. 국채가 수익률이 2% 나오고, 주변에 2.5~4% 나오는 데가 있는데.

▶서기열 기자
그렇게 접근을 해야하는데 지금 사람들이 오히려 이렇게 많이.. 아직도 수익률이 낮은 곳에 몰려들고 있다. 그래서 버블이다?

▷김경민 교수
저는 1월부터 평균적으로 떨어졌었고, 이게 선거가 아니었으면 좀 안정화될 가능성은 높았어요. 왜냐면 수익률이란 건 결국 맞춰져요. 언젠간. 언젠간 터질 거고요. 그리고 이자를 언제 올리느냐. 왜냐면 지금 파월.. Fed에서 하는 거 보면 거의 용인하고 있어요. 내년엔 반드시 올릴 것이고요. 올해서 알아서 쭉쭉쭉 올릴.. 기준금리는 낮은 상태를 유지하지만 금리 올라가는 건 용인하고 있다. 미국이 올리는데 우리가 아직 못 올린다? 저는 말도 안 된다고 생각해요.

▶서기열 기자
하반기에 금리인상 이런 부분도 눈여겨봐야 한다. 그 금리인상이 만약에 단행되는 순간 부동산시장은 또..

▷김경민 교수
어유.. 힘들죠.

▶서기열 기자
버블이 또 터질 수 있다. 이렇게 보시는군요.

▷김경민 교수
그럼요.

▶서기열 기자
하반기 집값은 그러면 결국 금리에 달려 있다, 이렇게 봐야 하는 건가요.



▷김경민 교수
금리하고요. 그 다음 정부 정책이요. 내년에 선거가 있기 때문에. 강북 다 재개발 하시고요.ㅎㅎ 그 다음에 뭐 용적률, 용도변환 다 완화하면서 토지시장을 자극하는 것들이 나올 것 같아요. 아마 세금도 아마 낮출 거고. 그러면 이제 보유하는 부담 자체가 떨어지니까 본인의 수익률 자체가 또 달라질 순 있겠죠. 이 두 가지가 저는 제일 큰 것 같아요.

▶서기열 기자
금리와 정부 정책. 부동산 정책의 변화, 두 가지를 꼽으셨는데요. 그러면 이걸 기반으로 했을 때 올 하반기 집값은 어떻게 전망하시나요.

▷김경민 교수
저는 리스크 회피형 인간이어서, 저는 계속, 작년 말부터 위험하다고 말씀드렸는데 매도하실 분 매도하지 마시고 매수하는 분은 좀 참아야 하지 않냐. 이게 한 번 또 튈 수도 있는 상황이기 때문에 매도하는 분들도 본인의 여력이 된다고 하면 기다리는 게 맞을 것 같고요. 저는 매수는 정말로 추천을 못 해요.

▶서기열 기자
너무 어떻게 움직일지 모르는 상황에서 전망하기.. 오른다 내린다 전망하기 어려울 정도의.

▷김경민 교수
네네.

▶서기열 기자
그리고 마지막 질문인데요. 도시계획 차원에서 서울을 앞으로 어떻게 변화를 시켜야할지 여쭤볼 수 있나요. 전공이시니까.

▷김경민 교수
우선 지금 이제 우리가 집값 문제가 되는 게 사실 중산층과 중산층 이하의 주거복지 문제인 거잖아요 사실은. 그래서 이런 약자들이 안정적으로, 장기적으로 오래 살 수 있는 주거환경을 구축하는 것. 이 분들이 임차도 하고 매매, 매입도 할 수 있는 어떤 정책 같은 것들이 마련돼야 하고요. 공급 정말 제대로, 제대로 좀 잘 됐으면 좋겠고. 다만 그 와중에, 우리가 뉴타운 정책에서 했던 것처럼 기존의 커뮤니티 완전 100% 와해시킨다든지, 재정착률을 정말 창피할 정도로 괜찮은 데가 20% 이런 거 말고요. 우리가 이 정책의 목표가 중산층과 약자의 주거복지 확충에, 거기에 맞는 것으로 좀 갔으면 좋겠고요.

두 번째는 저는 이제 도시계획이란 게 단순히 주거문제만 하는 건 아니거든요. 이게 경제산업구조하고 같이 가요. 그런데 우리가 박근혜 대통령 이후에 지금 경제 모멘텀이 굉장히 약해요.

▶서기열 기자
성장 모멘텀이 약하단 말씀이시죠.



▷김경민 교수
네. 우리가 새로운 산업을 만든다고 했을 때 과거의 제조업으로 갈 건 아니잖아요. 결국 지식기반사업인데. 그럼 지식기반산업 육성할 수 있는 데는 그나마 지식인들이 많이 모인, 표현에 따라선 좀 그럴 수 있습니다만 결국 서울이고. 거기서 신산업 성장동력을 어떻게 만들 것인가를 좀 고민해야 할 것 같아요. 이 두 가지가 같이 가야 되는 게 맞고요.

그리고 이제 도시를 어떻게 개발해야 되잖아요. 결국은 이게 플랫폼 경제화 돼서 플랫폼들이 지금 도시를 바꾸고 있는 상태거든요. 그런 미래적인 플랫폼 도시 같은 것들을 어디서 좀 실험을 했으면 좋겠어요. 서울 안에서. 부수고 뭘 하자는 게 아니고요. 용산 국제업무지구 같은 게 있으면, 그 정도 큰 땅의 일부는 오피스고, 일부는 좀 넣고, 일부는 주택이에요. 한 50%가 주택 들어갈 거예요. 그럼 거기서 그런 실험을 해야 된다고 봐요. 미래의 서울을 보여줄 수 있는 플랫폼경제. 그리고 어차피 용산 말씀 나와서..

▶서기열 기자
네네. 용산.

▷김경민 교수
아니 거기 오피스타운으로 못 만들어요 다. 지금 (여의도) IFC 건물 채우는 데 10년 걸렸어요. 파크원 더 크거든요. IFC보다. 그거 10년 걸릴 거예요. 그런데 건너편에 비슷한 거 꽉 채운다? 그건 좀 착각이고요. 대신 이제 좀 제대로 된 도시를 만들 수 있는 마지막 땅이기 때문에 좀 신중하게 접근했으면 좋겠어요. 각 부동산 유형에 대해서 좀, 수요와 공급에 대해서 고민을 하시고. 워낙에 땅이 좋아서요.

▶서기열 기자
네. 감사합니다. 이상으로 김경민 교수님과 정부의 부동산 정책에 대한 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.



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