굿모닝작전
Q. 66세 여성이다. 남편은 70세이며, 부부 둘이 살고 있다. 자녀는 결혼했고, 현재 분당 빌라(거주)와 서울 은평 아파트(전세) 두 채를 보유하고 있다. 두 집 모두 자산 가치가 정체돼 있고 보유세와 건강보험료 부담이 커 1주택으로 갈아타는 것을 고민 중이다. 대출 없이 약 13억~14억 원 정도의 자금으로 이사할 계획이다. 안정적 노후를 위해 부동산과 투자자산 포트폴리오를 어떻게 리모델링하는 게 좋을까?
A. 두 사람은 은퇴 후에도 월 400만원 안팎의 연금 수입을 확보하고 있지만, 지역가입자로서 매월 45만원 수준의 건강보험료를 부담하고 있다. 부동산 보유세와 소득세 등 세금이 꾸준히 발생하기 때문에 현금 유출 관리가 노후 자산 운용의 핵심 과제다.
주택 리모델링 전략의 핵심은 2주택을 순차적으로 정리해 1주택 체제로 전환하는 것이다. 가장 효율적인 절차는 △분당 빌라를 내년 5월 9일 이전 매도하고 △내년 4월께 상급지에 위치한 목동센트럴아이파크위브를 매수하며 △내년 10월 은평 아파트를 매도하는 순서로 진행하는 방식이다.
성남 분당에 있는 빌라는 재건축 기대감이 있지만, 실제 사업 추진에는 시간이 걸리고 거주 불편이 크다. 고령 부부 입장에선 장기 재건축 리스크보다 현금화가 유리하다. 특히 내년 5월 9일까지는 '다주택자 양도세 중과 한시 배제'가 적용되기 때문에 그 전에 매도하는 것이 안전하다.
신규 거주지로는 양천구 신월동 '목동센트럴아이파크위브'를 추천한다. 준공 5년 차 대단지로 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고, 교육·생활 인프라도 우수하다. 시세는 13억~14억원 수준으로, 분당 빌라 매도 직후인 내년 4월 전후 매수가 적기다.
토지거래허가구역인 만큼 기존 은평구 주택을 보유한 상태에서 매수하려면 6개월 내 처분계획서를 제출해야 한다. 조정대상지역 내 2주택 취득 시 취득세는 8%로 중과되지만, '일시적 2주택자 중과 배제' 규정(지방세법 시행령 제28조의5)을 적용하면 일반세율로 낮출 수 있다.
은평 아파트는 세입자 계약 만료 시점인 내년 10월 이후 매도가 가능하다. 새 집을 산 뒤 3년 내 기존주택을 팔면 소득세법 시행령 제155조에 따라 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 매도가 12억원을 초과할 경우 고가주택 기준에 따라 일부 과세가 발생할 수 있어 유의해야 한다.
주택 갈아타기 자금은 보유 중인 금융자산 일부를 유동화해 충당하는 방안을 고려하면 좋다. 미국 주식은 원·달러 환율 상승에 따른 환차익을 감안해 일부 차익 실현이 가능하다. 해외주식 매도차익은 연 250만원을 공제한 후 22%(지방세 포함)의 세율로 과세된다.
KRX 금계좌는 양도세 부담이 없고 유동성이 높아 일부 매도 시 실익이 크다. 다만 실물 인출 시 부가세 10%와 수수료가 발생한다. 즉시연금보험은 비과세 해약이 가능해 매수 자금에 활용하기 적합하다. 반면 저축보험은 해약 시 과세 가능성이 있어 실제 필요 시점과 금액을 감안한 선택이 필요하다.
결국 핵심은 부동산 처분 순서와 세금, 그리고 현금 유동성 확보의 균형이다. 분당 빌라 매도 → 목동 신축 매수 → 은평 힐스테이트 매도의 순서를 지키면 세금 부담을 최소화하면서 주거 편의성과 자산 안정성을 동시에 확보할 수 있다. 다만 이 전략은 현행 세법(올해 10월 기준)에 근거한 것이기 때문에 향후 세제 개편 시 재검토가 필요하다.
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정리=조미현 기자 mwise@hankyung.com
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