강남보다 반도체 공장…‘AI 머니’는 왜 동탄으로 갔나 [서울 집값 미스터리②]

[커버스토리 - 서울 집값 미스터리]




경기 화성시 동탄역 롯데캐슬 앞 공인중개사무소는 문의 전화가 끊이지 않았다. 지난 6월 4일 전용 84㎡가 22억2500만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다는 소식이 퍼진 뒤다. 집주인들은 매물을 거둬들였고 계약을 파기한 뒤 배액 배상을 감수하고 다시 매물을 내놓는 사례까지 이어졌다.

표면적으로는 집값 급등이지만 시장은 다른 신호를 읽고 있다. 반도체 슈퍼사이클이 만들어낸 막대한 현금이 기업을 넘어 주택시장으로 흘러들기 시작했다는 것이다. AI 투자 확대가 반도체 실적을 키우고 성과급과 보상으로 풀린 자금이 산업 거점을 중심으로 부동산 지도를 다시 그리고 있다.

이른바 ‘AI 머니(AI Money)’다. 생성형 AI 투자 확대가 반도체 기업의 실적을 끌어올리고 그 이익이 성과급과 보상으로 임직원에게 이전된 뒤 다시 산업 거점의 부동산 시장으로 유입되는 새로운 자금 흐름이다.

첨단산업 일자리가 바꾼 부동산 지도

동탄 집값을 움직인 것은 대출보다 현금이라는 평가가 나온다. AI 투자 경쟁으로 반도체 수요가 살아나면서 삼성전자와 SK하이닉스의 실적이 큰 폭으로 개선됐고 그 성과가 직원 보상으로 이어질 것이라는 기대가 시장에 먼저 반영됐기 때문이다.

증권업계는 삼성전자와 SK하이닉스의 올해 예상 영업이익 기준 성과급 재원을 양사 합산 약 67조7000억원으로 추산한다. 2025년 한국 명목 국내총생산(GDP)의 약 2.5%에 해당하는 규모다.

양사의 성과급은 영업이익과 연동되는 구조여서 수조원 규모의 현금이 임직원에게 유입될 것으로 시장은 보고 있다. 실제 지급은 연말 이후 순차적으로 이뤄지지만 자산시장은 늘 미래를 먼저 가격에 반영한다.

반도체 업황 회복이 확인되자 ‘성과급으로 집을 사려는 수요가 늘 것’이라는 기대가 먼저 집값을 끌어올린 셈이다.

한국부동산원 통계에 따르면 올해 들어 화성 동탄구는 물론 삼성전자와 SK하이닉스 사업장, 협력업체, 통근 셔틀 노선이 집중된 용인 수지, 성남 분당, 용인 기흥, 수원 영통 등의 아파트값이 나란히 강세를 보인다. 과거 지하철 노선이 집값을 만들었다면 이제는 첨단산업 일자리가 가격을 결정한다.

대만 신주가 먼저 겪은 미래…TSMC가 바꾼 도시의 운명

동탄의 변화는 낯선 현상이 아니다. 반도체 산업이 도시의 부동산 지도를 바꾼 사례는 이미 대만에서 확인됐다. 세계 최대 파운드리 기업 TSMC 본사가 있는 신주(新竹)는 ‘반도체가 집값을 얼마나 바꿀 수 있나’를 보여주는 대표적인 도시다.

과거 신주는 타이베이와 비교하면 상대적으로 조용한 과학도시였다. 하지만 TSMC를 중심으로 반도체 생태계가 커지면서 고소득 엔지니어와 협력업체가 몰렸고 주택 수요는 공급을 빠르게 앞질렀다.

현지 언론과 업계에 따르면 신주의 일부 주택 가격은 최근 수년간 두 배 가까이 뛰었다. 한때 500만 대만달러 안팎이던 단독주택이 4000만 대만달러에 거래되는 사례까지 등장했다는 보도도 나왔다. “집을 사려면 TSMC에 입사해야 한다”는 말이 나올 정도였다.





핵심은 성과급이었다. TSMC 임직원 평균 연봉은 1인당 약 1억3000만~1억6000만원 정도로 일반 대만 직장인 평균 대비 3~4배에 달하는 것으로 알려져 있다. 여기에 실적에 연동된 보너스가 더해지면서 매년 대규모 현금이 지역으로 유입됐다.

현지 부동산업계에 따르면 성과급 지급 시즌이면 거래 문의가 늘고 가격이 한 차례 더 뛰는 현상이 반복되고 있다.

반도체 고소득 신흥 부유층을 뜻하는 ‘주커마마(竹科??)’라는 신조어도 생겼다. 반도체 엔지니어 가구의 소비력이 지역 상권과 교육, 부동산 시장을 동시에 바꿀 정도로 커졌다는 의미다.

대만 정부는 대출 규제와 세제 강화 등으로 과열 진화에 나섰지만 이미 형성된 가격대를 되돌리지는 못했다. 산업 경쟁력이 만든 현금흐름을 금융 규제만으로 막는 데는 한계가 있다는 점을 보여준 사례다.

동탄에서 나타나는 집값 상승과 계약 파기, 고소득 반도체 종사자를 중심으로 한 매수세 역시 신주가 먼저 걸었던 길과 닮았다는 분석이 나온다.

인터넷은 팰로앨토, AI는 벨뷰…뉴머니는 산업 따라 움직였다

미국에서도 첨단산업이 부동산 지도를 바꾼 사례는 반복됐다. 다만 중심지는 시대에 따라 달라졌다. 인터넷 혁명기에는 실리콘밸리의 팰로앨토와 멘로파크가 대표적인 ‘뉴머니’의 집결지였다.

인텔과 HP가 반도체 산업의 기반을 닦았고 구글과 메타, 벤처캐피털이 모여들면서 기술 창업과 자본이 한곳으로 집중됐다.

창업자가 상장으로 막대한 자산을 얻고 벤처 투자금이 다시 지역으로 유입되는 선순환이 이어지면서 주택 가격은 미국 최고 수준으로 올라섰다. 실리콘밸리의 부동산은 기술기업의 실적과 주가를 가장 먼저 반영하는 자산이라는 평가가 나왔던 배경이다.

AI 시대 들어 뉴머니의 흐름은 다시 이동하고 있다. 최근 미국 부동산 시장에서 가장 주목받는 곳은 실리콘밸리 못지않게 워싱턴주 벨뷰(Bellevue)다.

마이크로소프트 본사와 아마존의 대규모 업무시설이 자리한 시애틀 동부의 이 도시는 생성형 AI 투자 확대와 함께 고급 주택 수요가 빠르게 늘고 있다. AI 인프라 투자와 클라우드 사업 확대로 고소득 엔지니어와 연구인력이 몰리면서 주택 가격과 오피스 수요도 함께 상승했다.

미국 부동산업계에서는 “인터넷 시대의 팰로앨토가, AI 시대에는 벨뷰로 옮겨갔다”는 분석도 나온다. 결국 첨단산업이 만들어낸 부가가치는 기업에만 머물지 않는다. 성과급과 스톡옵션, 창업 보상으로 개인에게 이전되고 그 자금은 가장 먼저 주거지로 흘러간다.

동탄과 용인에서 나타나는 변화 역시 같은 흐름의 연장선으로 볼 수 있다는 게 산업계의 시각이다. AI 투자가 공장을 키우고, 공장이 일자리를 만들며, 일자리가 도시의 부동산 가치를 다시 쓰는 구조가 한국에서도 본격화하고 있다.

규제보다 빨랐던 산업…부동산은 ‘성적표’가 됐다

정부는 뒤늦게 브레이크를 밟았다. 7월 1일부터 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 대출 규제와 세제 강화가 동시에 적용된다. 시장에서는 정책이 가격을 따라갔다는 평가가 적지 않다.

정부가 이번에 규제지역으로 지정한 화성 동탄구는 이미 지난 3~5월 집값 상승률이 3.85%를 기록해 투기과열지구 지정 기준(2.06%)을 크게 웃돌았다. 용인 기흥구도 같은 기간 2.57% 올라 지정 요건을 충족했다.

과열 신호가 수개월 전부터 확인됐지만 규제는 7월 1일에야 시행되면서 ‘뒷북 대응’이라는 지적이 나온다. 실제 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡가 22억2500만원 신고가를 기록한 것은 6월 초였고 계약 해제와 배액배상 사례가 급증한 것도 규제 발표 이전이었다.

시장은 이미 다음 가격을 반영하고 있었는데 정책은 이전 가격을 기준으로 움직였다는 얘기다. IB 업계 관계자는 “현금을 보유한 반도체 대기업 고소득 직군에게 LTV 규제는 거래 속도를 늦출 수는 있어도 매수 자체를 막기는 어렵다”며 “규제는 유동성의 방향을 바꿀 뿐 원인을 없애지는 못한다”고 말했다.

동탄 사례가 던지는 메시지는 집값이 아니라 산업이다. 과거 부동산 시장은 교통망과 학군, 개발계획이 가격을 결정했다. 지금은 첨단산업이 어디에 자리 잡고, 어떤 기업이 얼마를 벌며, 그 이익이 누구에게 돌아가는지가 더 중요한 변수가 되고 있다.

AI 투자 확대는 반도체 기업의 실적을 키우고, 실적은 성과급과 보상으로 이어지며, 그 현금은 다시 산업 거점의 주택시장으로 흘러간다. 산업이 먼저 움직이고, 자본이 뒤따르며, 부동산은 마지막에 그 결과를 숫자로 기록한다.

집값은 원인이 아니라 결과다. AI 시대 부동산의 주소는 행정구역이 아니라 산업지도가 결정하기 시작했다. 다음 신고가는 정부가 지정하는 규제지역이 아니라 다음 AI 투자와 첨단산업 클러스터가 들어서는 곳에서 나올 가능성에 무게가 실리는 이유다.



안옥희 기자 ahnoh05@hankyung.com