월세로 나온 주택을 전세 매물로 전환하는 '전월세 안정화기구'가 올 하반기 출범한다. 임차인이 낸 전세보증금을 기구가 관리·운영하고, 임대인에게는 매달 월세에 해당하는 수익을 지급하는 방식이다. 주택시장으로 향하는 돈줄을 죄기 위해 고위험 주택담보대출을 취급하는 시중은행에 부담금을 부과하는 방안도 추진한다.
정부는 14일 이 같은 내용을 담은 '2026년 하반기 경제성장전략’을 발표했다. 국토교통부는 올 하반기 월세 매물을 전세로 돌리기 위한 '전월세 안정화기구'를 구성한다. 기구가 집주인의 월세 매물을 넘겨받아 임차인에게 전세로 공급하고, 임차인으로부터 받은 전세보증금은 별도로 관리한다.
기구는 이른바 '안심신탁사업'이라는 제도를 통해 집주인의 월세 매물을 받아 임차인에게 전세 방식으로 공급하고, 임차인으로부터 받은 전세보증금은 별도로 관리·운영한다. 기구는 전세보증금을 굴려 집주인에게 매달 지급할 임대수익 재원을 마련한다. 집주인의 월세 선호와 임차인의 전세 수요를 연결해 월세 매물을 전세시장으로 끌어낼 수 있을 것으로 보고 있다.
구체적인 사업 운영기관과 대상 주택, 전세보증금 운용 방식, 임대인에게 지급할 수익의 산정 기준 등을 관계부처 협의를 거쳐 확정할 방침이다.
이번 조치는 ‘전세의 월세화’가 빠르게 진행되면서 전세 매물이 줄어든 데 대응하기 위한 것이다. 국토부에 따르면 올 상반기 서울 아파트 임대차 계약 가운데 전세 비중은 56.9%에서 50.2%로 6.7%포인트 떨어졌다.
전세대출 규제가 강화된 데다 지난해 ‘10·15 부동산 대책’을 통해 서울 전역에 토지거래허가구역을 지정하고 실거주 의무를 부여한 영향이 작용했다는 분석이다. 주택 매수자가 직접 들어가 사는 사례가 늘면서 기존 전세 매물이 시장에서 빠르게 사라졌다는 것이다. 전세보증금 운용수익이 해당 주택의 통상적인 월세 수준에 못 미칠 경우 차액을 어떻게 마련할지와 임대인에게 지급하는 수익은 어떻게 설정할지 등이 과제로 꼽힌다.
전세 공급을 늘리는 동시에 주택시장으로 유입되는 은행 대출은 한층 강하게 조인다. 시중은행이 고위험 주담대를 취급하면 대출금의 일정 비율을 부담금으로 내도록 하거나 추가 자본을 쌓게 하는 방안을 검토하고 있다. 예컨대 대출 규모와 위험도에 따라 은행의 부담을 차등화하는 방안이 거론된다. 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)이 높아 부실 가능성이 큰 주담대를 많이 취급한 은행일수록 더 많은 부담금이나 추가 자본 적립 의무를 부과하는 방식이다.
고위험 주담대의 구체적인 범위와 부담 부과 방식은 재정경제부와 금융위원회 등이 협의해 결정할 예정이다. 정부 일각에서는 고위험 주담대뿐 아니라 일반 주담대로 적용 범위를 넓히는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 은행이 늘어난 규제 비용을 대출금리에 전가할 가능성도 있다. 주담대 금리가 오르거나 은행이 대출 취급을 줄이면서 차주의 대출 문턱이 한층 높아질 수 있다는 의미다.
하지만 이 같은 대출 규제로 실수요자의 내집 마련이 한층 어려워질 것이라는 우려가 나온다. 국민은행은 지난 10일부터 주담대 한도를 기존 6억원에서 3억원으로 낮췄다. 신한은행과 하나은행은 대출모집인을 통한 주담대 신청을 중단했다.
김익환 기자 lovepen@hankyung.com
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