일산 후곡·백송마을, 첫 정비구역 지정 '눈앞'

수도권 1기 신도시 재정비 대상지 가운데 상대적으로 사업 속도가 더뎠던 경기 고양 일산신도시 재건축이 본격화하고 있다. 후곡마을과 강촌마을, 백송마을 등 주요 구역이 잇달아 특별정비구역 지정 절차에 들어가면서 사업에 속도가 붙는 모습이다. 다만 기준 용적률 상향과 집값 회복을 통한 사업성 확보가 재건축의 최대 과제로 꼽힌다.

◇후곡마을 등 주민공람 잇달아

21일 업계에 따르면 고양 일산서구 일산동 ‘후곡마을 3·4·10·15단지’(7구역)가 특별정비구역 지정을 위한 주민공람을 시행하고 있다. 총 2564가구인 4개 단지를 허물고 최고 45층, 4304가구로 다시 짓는 계획이다. 용적률은 350%, 추정비례율(개발이익률)은 102.6%다. 공사비는 3.3㎡당 750만원, 일반 분양가는 3.3㎡당 3450만원(전용 84㎡)이라고 가정해 비례율을 산출했다. 전용 84㎡를 보유한 조합원이 새 아파트 같은 면적을 받으려면 약 2억8000만원의 분담금을 내야 한다.


일산동구 마두동 ‘강촌마을1·2단지, 백마마을1·2단지’(16구역)도 정비계획을 수립하고 주민공람 중이다. 기존 2906가구에서 1958가구 늘어난 4864가구 규모로 재건축하는 내용이다. 최고 45층, 용적률 300%를 적용한다. 비례율은 118.0%로 산출됐다. 기존 가구 모두 전용 84㎡ 이상 중대형 면적이다. 대지지분이 커 사업성이 좋게 나왔다. 용적률을 많이 올리지 않고 공공기여로 나가는 돈을 줄인 것도 한 요인이다.

일산동구 백석동 ‘백송마을1·2·3·5단지’(21구역)는 지난 5월 주민공람을 마치고 고양시 경관 심의와 도시계획위원회 심의를 앞두고 있다. 연말께 일산 첫 특별정비구역으로 지정될 전망이다. 기존 2732가구가 최고 49층, 3686가구로 탈바꿈한다. 용적률 300%, 비례율은 102.75%다.

일산 재건축 대상지는 총 48개 구역이다. 연립주택, 복합용지를 제외하고 아파트만 22개 구역에 달한다. 선도지구 중 하나인 ‘강촌마을 3·5·7·8단지’는 3616가구를 6917가구로 늘리는 정비계획을 수립 중이다. 흰돌마을 3·5단지(1444가구→2300가구)는 최근 LH(한국토지주택공사)를 예비사업시행자로 지정했다. 내년 특별정비구역 지정이 목표다.

◇기준 용적률 상향 기대

주민들은 고양시에 300%인 기준 용적률을 올려달라고 요구하고 있다. 기존 아파트 용적률을 기준 용적률까지 올리면 증가분의 10%를 공공기여로 내놔야 한다. 기준 용적률 초과 때엔 이 비율이 41%로 오른다. 후곡 3·4·10·15단지의 경우 기준 용적률까지 공공기여금은 1250억원인데, 초과분 공공기여금은 1394억원에 이른다. 기준 용적률이 350%로 상향되면 공공기여금이 1000억원가량 줄어든다. 새로 선출된 민경선 고양시장이 이를 350%로 높이겠다고 약속해 기대가 커지고 있다. 분당(326%), 평촌·산본(330%), 중동(350%) 등 다른 1기 신도시는 일산보다 기준 용적률이 높다.

낮은 집값도 걸림돌이다. 대부분 일반 분양가를 3.3㎡당 3500만원 안팎으로 예상하는데, 이는 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선이 정차하는 킨텍스역 주변 아파트 매매가 수준이다. 부동산원에 따르면 일산서구와 일산동구 평균 아파트값은 올해 각각 1.3%와 1.6% 하락했다. 업계 관계자는 “4~5년 뒤에 분양하는 만큼 높은 분양가를 붙일 여지는 있지만, 공사비도 같이 오르는 게 문제”라고 지적했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “일산은 경기 남부와 비교해 일자리가 적고, 강남 접근성이 떨어져 집값이 오르기 쉽지 않다”며 “아직은 신중한 태도로 접근할 필요가 있다”고 말했다.

임근호 기자 eigen@hankyung.com