한대희 "상가 성공하려면 브랜드·집객력 검증된 임차인 채워야"

서울 구로구 신도림 디큐브시티 뒤편 상업시설이 내부 철거를 마치고 전면 리모델링에 들어갔다. 옛 현대백화점이 사용하던 전용면적 2만6000㎡ 규모 공간이다. 건물주인 이지스자산운용은 MD(매장 구성) 컨설팅과 임대 대행을 상업용 부동산 기업 스위트스팟에 맡겼다.

한대희 스위트스팟 리테일부동산본부장(사진)은 31일 “신도림은 지하철 1·2호선 환승객과 버스 이용객을 합치면 국내 최고 수준의 유동인구를 갖춘 곳”이라며 “이곳을 서울 최대의 ‘만남의 장소’로 조성하겠다”고 말했다. 목표 점포 수는 130개다.

스위트스팟은 상업시설의 업종을 설계하고 테넌트(임차인)를 유치하는 회사다. 신도림 디큐브시티는 한 건물 안에서도 소유 주체가 나뉘어 상권 경쟁력이 떨어졌고, 더현대서울 개장과 타임스퀘어의 공세까지 겹치며 침체를 겪었다. 스위트스팟은 이곳에 자영업자보다 브랜드 경쟁력과 집객력이 검증된 사업자를 중심으로 임차인을 구성할 계획이다. 백화점이 사용하던 대형 공간에는 핵심 앵커 테넌트를 배치하고, 일부는 직접 임차해 성수동에서 운영 중인 팝업 브랜드 ‘스테이지X’를 들여올 예정이다. 한 본부장은 “이제는 좋은 입지보다 어떤 브랜드를 어떻게 운영하느냐가 성패를 좌우한다”고 말했다.

그는 국내 아파트 상가의 가장 큰 문제로 ‘분양 구조’를 꼽았다. 개별 분양이 이뤄지면 상권 전체를 고려한 MD 구성이 사실상 불가능해서다.

성공 사례로는 서울 여의도 원센티널(옛 신한금융투자빌딩)을 들었다. 주차장으로 쓰이던 지하 공간을 ‘로컬 바이브 스트리트’로 기획하면서 기존의 층별 임대료 공식도 깼다. 일반적으로 1층 임대료를 100으로 보면 2층은 50, 3층은 30 수준이지만 원센티널은 각각 80과 70을 책정했다. 목적형 소비가 늘면서 층수보다 콘텐츠와 마케팅 역량이 매출을 좌우한다고 판단했기 때문이다.

한 본부장은 “상가 전체 임대료 목표가 1000만원이라면 어떤 점포는 300만원을 내고, 어떤 점포는 50만원만 내야 한다”며 “편의점과 부동산 중개업소는 높은 임대료를 감당할 수 있지만 주민에게 꼭 필요한 슈퍼마켓이나 학원, 꽃집은 낮은 임대료 또는 매출 연동 방식이 필요하다”고 말했다.

그는 “상가를 성공시키려면 처음부터 전체를 하나의 자산으로 관리할 수 있어야 한다”며 “개발 초기부터 리테일 전문가가 참여해야 급배수와 급·배기, 가스 설비, 고객 동선 등을 업종에 맞게 설계할 수 있다”고 강조했다.

박종필 기자 jp@hankyung.com