김은진 "80%까지 대출되는 빌라, 내집 마련 징검다리"

“8·13 대책으로 4억원 이하 빌라 등 비아파트에 대한 대출 한도가 최대 80%까지 확대됐습니다. 무주택 청년과 신혼부부에게 내 집을 마련하기 위한 새로운 ‘징검다리’가 생긴 셈이죠.”

김은진 레오대출연구소 대표(사진)는 24일 “자신의 조건을 꼼꼼히 따져 정책대출 혜택을 적극 활용할 필요가 있다”며 이같이 말했다. 부동산 대출 전문가인 김 대표는 오는 9월 서울 삼성동 코엑스에서 열리는 ‘집코노미 박람회’에서 실수요자를 위한 자금 전략을 주제로 강연할 예정이다. 경매로 부동산 투자를 시작한 그는 대출의 중요성을 깨닫고 2012년부터 대출 전문가로 활동하고 있다.

김 대표는 이번 대책으로 완화된 비아파트 담보인정비율(LTV)과 경매시장에 주목하라고 조언했다. 전세 사기 여파로 경매 물건이 쌓인 서울 강서구 화곡동 일대는 물론 서초구 등 핵심 지역 외곽에서도 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 기회가 있다는 설명이다. 그는 “무주택 실수요자라면 정책자금 대출을 연계해 경매로 나온 저평가 매물을 징검다리로 삼는 전략이 유효하다”고 말했다.

대출 규제가 강화된 상황에서는 한도를 조금이라도 더 확보하는 것이 중요하다고 강조했다. 특히 소득이 낮은 청년층은 장래 소득 인정 혜택을 반드시 확인해야 한다고 했다. 김 대표는 “만 34세 이하는 약 13%, 만 30세 이하는 최대 30%까지 소득 인정액이 늘어나 대출 가능 금액이 커진다”며 “총부채원리금상환비율(DSR)이 빠듯하다면 원리금균등상환 대신 원금균등상환 방식을 검토하고, 카드론과 신용대출은 사전에 정리하는 것이 좋다”고 조언했다.

실수요자라면 전세 연장보다 매매에 나서는 것이 유리하다는 의견도 내놨다. 정부 대책에도 불구하고 전·월세 품귀 현상이 심화하고, 서울 외곽까지 집값 상승세가 확산하고 있어서다. 그는 “은행권 가계대출 관리와 채권 금리 상승 영향으로 하반기에는 대출금리가 더 오를 가능성이 크고, 전·월세 시장의 수급 불균형도 이어질 것”이라며 “정책금융을 활용해 매수에 나서는 것이 합리적 선택이 될 수 있다”고 말했다.

다만 잔금 납부 시점은 신중하게 조율할 필요가 있다고 덧붙였다. 김 대표는 “연말에는 은행별 대출 총량 규제와 방공제, 고금리 부담이 겹쳐 자금 조달이 더 어려워질 수 있다”며 “계약은 미리 체결하되 잔금 납부 시점은 내년 초로 여유 있게 잡는 게 자금 운용에 유리하다”고 설명했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com