"대출 70% 나온다"…목동 30억 신축에 '우르르' 몰린 이유 [현장+]

"다른 곳도 아니고 목동에 들어서는 하이엔드 신축이라면 충분히 가치 있지 않을까요? 특히 지금 목동엔 구축뿐이어서 이 정도 신축이라면 오피스텔이어도 흥행할 것 같아요." (서울 영등포구에 거주하고 있는 40대 예비 청약자)

명문 학군을 품은 대형 학원가가 밀집한 서울 서남권의 대표 주거지, 목동. 40년 안팎의 구축 아파트가 밀집한 이곳에 중대형 평형을 갖춘 고급 신축 주거시설이 등장하면서 시선이 쏠리고 있다.

GS건설이 시공한 '목동윤슬자이'는 목동, 그중에서도 대장으로 꼽히는 '목동 7단지' 옆에 들어서는 최신축이라는 것만으로 수요자의 눈길을 끌었다. 3일 분양가가 공개되자 아파트 종합정보 앱 호갱노노에서는 온종일 '실시간 방문' 1위에 오르는 등 관심이 이어졌다.

목동윤슬자이는 과거 KT목동부지로 사용된 노른자위 땅 위에 지어진다. 지하 6층에서 지상 최고 48층, 3개 동, 전용면적 114~203㎡ 총 651실 규모다. 주차대수는 실당 1.85대다. 오목교역 생활권과 목동 학원가를 누리면서도 신축 희소성이 큰 입지라는 점이 특징이다.

목동 신시가지 1~14단지가 재건축을 앞둔 상황에서, GS건설이 목동에 처음 선보이는 대규모 주거 상품이라는 점에서도 의미가 있다. 목동 재건축 수주전을 앞둔 만큼, 업계에서는 사실상 향후 목동 시장을 겨냥한 '첫 시험대'라는 해석이 나온다.

가장 중요한 것은 분양가다. 목동윤슬자이 전용 114㎡는 층수 등에 따라 최저 24억6000만원에서 최고 33억4400만원으로 책정됐다. 전용면적 3.3㎡당으로 환산하면 약 7100만~9700만원 수준이다. 당초 업계에서 거론되던 '평당 1억원'에는 다소 못 미친다.

115㎡A타입은 28억1800만~33억4400만원, 114㎡C타입은 28억5800만~33억4400만원이다. 117㎡C-T1은 26억~31억4000만원, 118㎡C-T2와 119㎡A-T1은 각각 25억5000만~31억4000만원, 120㎡A-T2는 28억2000만~31억4000만원, 120㎡A-T3는 25억5000만~28억1000만원으로 책정됐다.대형 평형인 전용 198~203㎡는 63억4000만~68억9000만원에 달한다.

인근에 있는 주상복합과 가격을 비교해보면 분양가 수준이 명확히 보인다. 바로 옆에 위치한 주상복합 '트라팰리스이스턴에비뉴'(2009년) 전용 124㎡가 지난 7월 30억8000만원에 거래됐다. '하이페리온(2006년·403세대) 전용 119㎡ 역시 마지막 거래였던 지난 5월 31억원 수준에서 거래됐다. 두 단지 모두 준공 20년 안팎의 구축이지만 목동윤슬자이와 비슷한 가격대에서 거래되고 있는 셈이다.

실제 내부를 둘러보면 전용면적보다 넓게 느껴진다. 전용 114㎡ 기준 발코니 면적 약 5평이 추가돼 실사용 면적이 40평 안팎으로 늘어나기 때문이다. 수입 주방가구와 이탈리아산 포셀린 타일·세라믹 패널 등 고급 마감재나 특화 설계된 조명은 물론 슬라이딩 도어, 붙박이장, 팬트리 설치까지 무상으로 제공. 일체형 세탁건조기와 냉장고, 광파형 오븐 시스템 에어컨, 공기청정기 등 가전도 모두 기본으로 제공된다.

'목동윤슬자이'는 기존 오피스텔의 단점을 상당 부분 보완했다. 겉은 물론 내부 평면도를 보더라도 기존의 아파트와 구분하기 어려워진 데는 2024년 2월 개정된 '오피스텔 건축기준'의 힘이 컸다. 과거 오피스텔은 발코니 설치가 금지돼 아파트처럼 외부 공간을 두기 어려웠지만, 2024년 2월 개정으로 발코니 설치가 허용됐다. 이후 서울시도 발코니 외측 창호와 관련한 기준을 정비하면서 아파트와 유사한 대형 창호를 적용할 수 있는 길이 열렸다.

실제로 전용 114㎡에는 발코니만 5곳이 들어간다. 평면도를 보면 최근에 지어진 신축 아파트와 다를 바 없다. 가장 인기 있을 것으로 예상되는 평면은 실수요자에게 가장 인기가 높은 4베이 판상형 구조의 114㎡ 타입으로, 맞통풍이 가능하도록 설계됐다.

커뮤니티 역시 대규모 아파트 못지않다. 약 3000평 규모의 '콩고드 클럽 바이 조선'이 들어서는데, 조선호텔앤리조트가 위탁 운영한다. 지하 공간에는 선큰 설계를 적용해 자연 채광을 확보했다. 실내 수영장과 피트니스센터, 골프연습장, 사우나 등이 조성된다.

최신축 아파트에서 빠지지 않는 스카이 커뮤니티 역시 들어선다. 102동 최상층인 47층에 들어서는 '클럽 클라우드'는 와인리저브와 카페 공간, 파티형 게스트하우스, 업무·미팅 공간, 음악과 영화를 감상하는 '사운드챔버' 등 특화 공간이 마련된다.

물론 단점도 여전히 존재한다. 이를테면 오픈형 발코니는 일반 아파트의 확장형 발코니와 달리 바닥난방을 할 수 없다는 것이 대표적이다. 아파트와 완전히 동일한 상품은 아니라는 의미다.

수요자들이 가장 관심을 가질 만한 점은 또 있다. 바로 '대지지분'이다. 오피스텔은 아파트와 달리 토지 지분이 상대적으로 작을 수 있고, 재건축이나 자산가치 측면에서 아파트와 동일하게 평가받기 어렵다. 결국 목동이라는 입지와 신축 상품성에 얼마만큼의 프리미엄을 인정받을지가 핵심이다.

업계에서도 '목동윤슬자이'의 흥행 성적에 촉각을 기울이고 있다. 강남권 일부 소규모 하이엔드 오피스텔을 제외하면, 아파트에 준하는 규모로 중대형 평형과 고급 커뮤니티를 갖춘 주거형 오피스텔이 대규모로 공급된 사례는 드물어서다. 아파트와 오피스텔의 경계가 갈수록 흐려지는 가운데 '고급 아파트형 오피스텔'이라는 상품이 실제 시장에서 통할지를 가늠할 첫 사례가 될 수 있다는 얘기다.

분양 관계자는 "목동 윤슬자이는 '하이퍼트'를 지향한다. 하이퍼(Hyper)와 아파트먼트(Apartment)를 결합해 만든 말"이라며 "실용과 품격이 공존하는 새로운 주거 트렌드를 이끌겠다는 의미"라고 말했다.

타깃 수요층도 일반적인 분양 물량과는 약간 다르다. 일반적인 무주택자보다는 목동 내에서 구축 아파트를 신축으로 갈아타려는 수요나 자녀 교육을 위해 목동을 떠나기 어려운 50~60대 자산가, 목동 재건축 이주를 앞둔 수요층 등이 주요 고객으로 꼽힌다. 실제로 목동 신시가지 14개 단지의 재건축이 본격화하면서 향후 이주 수요가 발생할 가능성도 있다.

특히 아파트와 달리 주택 소유 여부 및 거주지역과 관계없이 만 19세 이상이면 청약할 수 있다는 점은 고가 상품임에도 청약 수요를 끌어들일 수 있는 요소다. 대출 측면에서도 규제가 없다. 개인별 DSR에 따라 다르지만, 기본적으로는 LTV 최대 70%까지도 대출이 가능하다. 25억원 이상 아파트에 대한 대출이 2억원으로 제한된다는 점을 감안하면 확실한 장점이다.

업계 관계자는 "목동은 학군 때문에 그 어느 곳보다 임차 수요가 높은 곳이다. 목동 재건축 이주가 본격화하면 신축 주거시설에 대한 임차 수요가 더 커질 수 있다"며 "투자용 상품으로도 관심을 받을 것"이라고 내다봤다.

청약 전문가인 박지민 월용청약연구소 대표는 "아파트처럼 청약 1순위 조건이 까다롭지 않고, 당첨 시에도 불이익이 없으니 실제 계약률과는 관계없이 경쟁률이 높게 나올 수 있다"고 말했다. 이어 "인근에 있는 20년 차 '하이페리온'의 가격을 고려하면 30억원대 중반까지는 수요가 충분할 것으로 보인다"며 "지어지고 나서는 주변 학군과 신축에 대한 수요로 높은 전셋값이 유지될 것"이라고 전망했다.

'목동윤슬자이' 청약은 한국부동산원 청약홈을 통해 오는 8일 진행된다. 주거형 오피스텔로 공급돼 청약통장 가입 여부나 주택 소유 여부, 거주지역과 관계없이 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있으며, 100% 추첨제로 당첨자를 선정한다. 당첨자 발표는 11일이며, 당첨자 계약은 13~14일, 이틀간 진행된다. 입주는 2030년 하반기 예정이다.

이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com