"서울도 아닌데 19억?"…3억4000만원이었던 '이 동네'

경기 화성 동탄2신도시에서 개발 초기에 공급된 아파트 가격이 분양가의 5배를 넘어섰다. 판교와 광교에서도 초기 분양단지 가격이 크게 오르면서 도시 조성이 본격화하기 전 공급된 아파트가 다시 주목받고 있다.

1일 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 동탄2신도시에서 2012년 첫 동시분양에 나선 '동탄역 시범우남퍼스트빌' 전용면적 84㎡의 당시 최고 분양가는 3억4200만원이었다. 같은 면적은 올해 7월 18억6000만원에 거래됐다. 분양가와 비교하면 15억1800만원 올랐다. 현재 거래가격은 최고 분양가의 약 5.4배다.

동탄역 시범우남퍼스트빌은 동탄2신도시 개발 초기인 2012년 진행된 첫 동시분양 단지 가운데 하나다. A15블록에 지하 1층~지상 37층, 16개 동, 전용 59~84㎡ 총 1442가구 규모로 공급됐다. 당시 여러 건설사가 참여한 동시분양을 시작으로 동탄2신도시의 민간주택 공급이 본격화했다.

판교신도시에서도 비슷한 사례가 나왔다. 판교 첫 민간아파트 분양이 시작된 2006년 공급된 '봇들마을1단지신미주' 전용 약 83㎡의 당시 기준층 분양가는 3억9320만원이었다. 같은 면적은 올해 7월 20억9000만원에 거래됐다. 분양가보다 16억9680만원 높은 가격으로, 최초 분양가의 5.3배 수준이다.

광교신도시에서는 2010년 공급된 '자연앤자이2단지'의 가격 상승 폭이 컸다. 전용 101㎡의 최초 분양가는 4억9595만원이었지만 올해 5월 같은 면적이 18억5000만원에 손바뀜했다. 분양가와 현재 거래가격의 차이는 13억5405만원이다.

신도시 초기 분양단지가 주목받는 배경에는 개발 이후 달라진 주거 환경이 있다. 신도시는 주택 공급을 시작한 뒤 입주가 진행되는 과정에서 교통망과 상업·교육·업무시설 등이 단계적으로 확충된다. 도시 기능이 갖춰지면서 개발 초기와 현재의 주거 여건에도 차이가 벌어졌다.

신규 아파트 분양가격이 빠르게 오른 점도 초기 공급단지를 다시 보게 만드는 요인이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 8월 수도권 민간아파트의 최근 1년간 ㎡당 평균 분양가는 1093만5000원이었다. 2024년 8월 830만7000원보다 31.6% 상승했다. 전월과 비교해도 1.54% 올랐다.

공사비 부담도 계속되고 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 5월 건설공사비지수는 137.67로 지난해 같은 달보다 5.1% 상승했다. 주택을 새로 짓는 비용이 오르면 과거와 같은 가격으로 신규 아파트를 공급하기는 어려워진다.

신도시는 도시 완성까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 초기와 후속 공급단지 사이에 분양가 차이가 벌어질 가능성이 크다. 도시 기반시설이 확충되는 동안 공사비와 땅값 등 공급 비용도 함께 오를 수 있어서다. 다만 청약을 검토할 때는 초기 공급이라는 이유만으로 향후 가격 상승을 기대하기보다 사업 속도와 교통계획, 분양가 경쟁력 등을 함께 따져봐야 한다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com