재건축 아파트도 상가도 ‘대지 지분’이 중요한 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[감정평가]

재건축을 앞둔 아파트나 상가는 ‘대지 지분’을 기준으로 거래되는 관행이 있다. 노후한 건물의 공간이 아니라 곧 철거될 건물이 깔고 앉은 대지가 창출한 가치가 거래의 대상이기 때문이다.

이처럼 대지 지분을 중요하게 여기는 시장에서는 같은 단지 안이고 건물의 전용면적이 비슷하더라도 대지 지분의 차이에 따라 거래액이 다르고 종전자산의 가치 역시 달라질 수 있다.

특히 상가는 아파트보다 건물의 전용면적에 비해 대지 지분이 큰 경우가 많다. 그렇다면 대지 지분이 큰 상가 등 특수한 형태의 부동산은 재건축 과정에서 어떤 평가를 받아야 형평에 어긋남이 없을까.

도시 및 주거환경정비법 제74조는 관리처분계획에 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세와 사업 시행계획인가 고시일을 기준으로 한 가격을 포함하도록 하고 있다.

이 종전자산 가격은 감정평가사가 평가한 금액을 기준으로 산정한다. 현행법상 종전자산 가격은 관리처분계획뿐 아니라 분양신청 단계에서도 중요한 기준으로 작용한다.

대법원은 정비사업을 토지 등 소유자가 종전자산을 출자하고 사업비를 투입해 공동주택 등을 건설한 뒤 그 결과물을 조합원에게 배분하는 사업으로 보면서 종전자산 가격 평가는 조합원 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이라고 판시하였다.

이 판결의 핵심은 종전자산평가에 대하여 ‘해당 부동산이 일반적으로 얼마에 거래되느냐’는 것뿐만 아니라 ‘정비사업에 얼마만큼의 가치를 출자하고 있는가’라는 관점으로 종전자산평가의 의미를 ‘현재가치’만 비교하는 단순한 ‘부동산 가격 산정’에 한정하지 않았다는 점이다.

감정평가 실무기준 역시 종전자산 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치 비율 산정의 기준이 되므로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 해야 한다고 규정한다.

여기서 중요한 문제가 하나 있다. 동일한 정비구역 안에 일반적인 아파트와 달리 대지 지분이 현저하게 큰 상가나 특수한 형태의 부동산이 존재하는 경우다.

이러한 부동산은 존재 자체가 희소하기 때문에 유사한 부동산의 거래사례를 수집하는 것이 매우 어렵다. 그러나 거래사례가 적다는 것이 곧 가치가 낮다는 의미로 귀결되지는 않는다.

판례는 재건축사업에서 조합원이 출자하는 것은 근본적으로 대지 또는 대지 지분이고 특히 상가의 경우 대지면적이나 대지 지분이 건물 면적보다 큰 경우가 흔하다고 판시하여 재건축사업에서 이른바 ‘내놓는 땅의 크기’의 중요성을 확인하기도 했다.

따라서 대지 지분이 일반적인 아파트보다 월등히 큰 특수한 부동산이라면 단순히 ‘일반적이지 않다’ 또는 ‘거래가 많지 않다’는 이유로 감가할 것이 아니라 그 대지 지분이 실제 정비사업에서 어떤 경제적 의미를 갖는지에 대한 분석이 필요하다.

객관적으로 더 많은 토지를 출자하고 있고 그 토지가 정비사업의 사업성 및 개발 결과에 실질적으로 기여한다면 그에 상응하는 가치가 종전자산평가에 반영되는 것이 조합원별 출자 가치를 형평성 있게 정하는 것일 것이다.

재건축 상가 또는 아파트 감정평가와 관련하여서는 대지 지분이 큰 경우라서 특수하다는 이유로 감가할 것이 아니라 특별하기 때문에 무엇이 가치 형성 요인인지 더 세밀하게 살펴야 한다는 것이 필자의 지론이다.

재건축에서 공정한 평가는 모든 부동산을 똑같이 평가하는 것이 아니다. 대법원 판례나 감정평가 실무기준처럼 조합원의 출자자산을 형평성 있게 배분하는 것이 중요하다.

이를 위해서는 서로 다른 부동산이 섞여 있을수록 그 차이를 객관적으로 확인하고 그 차이가 가치에 미치는 영향을 합리적으로 반영해야 할 것이다.

더 많은 자산을 출자하고 그 출자가 사업에 더 크게 기여한다면 그에 상응하는 권리를 인정하는 것이 조합원 사이의 상대적 형평에도 부합할 것이다.

결국 대지 지분이 큰 상가든 아파트든 중요한 것은 ‘몇 평인가’라는 숫자 자체가 아니라 그 토지가 정비사업에서 어떤 가치를 가지고, 얼마나 기여하며, 그것을 어떻게 반영할 것인가가 핵심이 될 것이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표