이 기사는 10월 21일 10:59 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
서울 주요 업무지구의 오피스 공실률이 한 분기 만에 하락세로 돌아섰다. 강남과 여의도에서는 우량 오피스를 중심으로 임차 수요가 이어지면서 공실률이 1%대까지 떨어졌다.
21일 글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 발표한 '2026년 3분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'에 따르면 서울 3대 업무권역 A급 오피스의 평균 공실률은 3.1%로 전 분기 대비 1.1%포인트 하락했다. 권역별로는 도심권역(CBD) 5.1%, 강남권역(GBD) 1.0%, 여의도권역(YBD) 1.7%로 집계됐다. CBRE는 서울 주요 업무권역의 연면적 3만3000㎡ 이상 빌딩 중 입지와 시설 수준, 준공연도 등을 종합적으로 고려해 A급 오피스를 분류한다.
도심권역의 공실률은 전 분기보다 1.5%포인트 낮아졌다. 지난 2분기 G1서울과 르네스퀘어 등 대형 오피스가 잇달아 준공되면서 공실률이 상승했지만, 3분기 들어 신규 공급 물량의 임차가 이뤄진 영향이다. 특히 중대범죄수사청이 르네스퀘어 전체를 임차해 도심권역 공실 해소를 이끌었다. 해당 계약은 3분기 도심권역 전체 임대차 규모의 약 82%를 차지했다.
강남권역은 공실률이 1.0%로 2개 분기 연속 하락했다. 서울 3대 업무권역 가운데 임대차 활동이 가장 활발했으며, IT 기업이 신규 임대차의 67%를 차지했다. 최근에는 K뷰티 기업들이 기존 중소형 오피스에서 대형 프라임 오피스로 이전하는 움직임도 나타났다. 스킨케어 브랜드 셀리맥스를 운영하는 앱솔브랩이 강남 센터필드에 임대차 계약을 체결한 것이 대표적이다.
여의도권역의 공실률도 전 분기보다 1.3%포인트 하락한 1.7%를 기록했다. 파크원타워1과 FKI타워 등 대형 오피스를 중심으로 금융회사들의 임차 수요가 이어졌다. 파크원타워1에는 명품 브랜드 프라다코리아도 입주 계약을 맺은 것으로 알려졌다.
임차 수요가 이어지는 가운데 임대료 상승세는 둔화했다. 올 3분기 서울 A급 오피스의 명목 임대료는 ㎡당 월 4만1671원으로 전 분기보다 0.4% 오르는 데 그쳤다. 2021년 2분기 이후 가장 낮은 상승률이다. 무상임대기간 등을 반영한 실질 임대료도 ㎡당 월 3만9242원으로 전 분기 대비 0.5% 올랐다.
상업용 부동산 투자시장에서는 대형 오피스 거래가 활발했다. 3분기 투자 규모는 9조6488억원으로 전 분기보다 약 5% 증가했다. 올해 3분기까지 누적 거래 규모는 약 25조원으로 역대 최대를 기록한 지난해 같은 기간과 비슷한 수준을 유지했다.
특히 오피스 거래 규모가 7조원을 웃돌며 전체의 73%를 차지했다. 미래에셋자산운용이 G1서울을 약 1조5230억원에 인수했고, MDM자산운용은 신한카드 본사인 파인에비뉴 A동을 약 8000억원에 매입했다. 현송교육문화재단도 강남358타워를 4450억원에 인수했다. 1000억원 이상 거래의 약 30%를 전략적 투자자(SI)가 매입하면서 기관투자자와 함께 주요 매수 주체로 떠올랐다.
다만 금리 상승에 따른 투자시장 부담도 커지고 있다. 서울 A급 오피스와 수도권 A급 물류센터의 평균 자본환원율(캡레이트)은 각각 4.3%, 5.4%로 2024년 2분기 이후 2년여 만에 상승세로 돌아섰다. 캡레이트 상승은 같은 임대수익을 내는 부동산의 평가가치가 낮아질 수 있다는 의미다.
최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 "도심 신규 공급 자산의 공실 흡수가 진행되고 강남과 여의도에서도 프라임 자산을 중심으로 임차가 이어지면서 서울 오피스 시장의 견조한 임차 수요를 확인했다"며 "다만 기준금리와 조달금리 상승으로 일부 거래가 지연되고 있어 향후 입지와 임차 안정성 등 자산의 기초 여건에 따른 시장 차별화가 더욱 뚜렷해질 것"이라고 말했다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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