서울 아파트 임대차 시장의 '전세 종말'이 현실화 수순을 밟는 분위기다. 올해 들어 체결된 서울 아파트의 임대차 계약 두 건 중 한 건은 월세로 계약한 것으로 나타났다.
9일 서울부동산정보광장에 따르면, 올해 1~9월 서울 아파트 월세 거래 비중은 51.1%를 기록했다. 특히 지난 9월 아파트 월세 거래 비중은 55.3%로, 역대 두 번째로 높은 수치를 기록했다. 전체 전·월세 거래 1만5403건 중에서 월세 거래가 8528건이었다.
자치구별로 살펴보면, 중랑구의 경우 월세 비중이 80%를 넘었다. 중랑구 전·월세 841건 가운데 월세가 715건으로, 월세 비중이 85%였다. 통계가 제공된 2011년 이후 월세 비중이 80%를 넘어선 것은 이번이 처음이다.
서울 아파트 전·월세 거래 통계가 집계되기 시작한 2011년 1월 이후 흐름을 살펴보면 월세 비중의 가파른 구조적 상승세가 확연히 보인다. 2011년 1월 16.9% 수준이었던 월세 거래 비중은 2013년 1월(21.3%) 처음으로 20% 선을 넘겼으며, 2015년부터 2021년까지는 30~40% 안팎에서 등락을 거듭했다. 2021년 8월(42.9%) 이후 40%대에 안착한 월세 비중은 지난해 12월(50.0%) 처음으로 50% 고지를 밟았다.
올해 들어서는 월세 선호 현상이 한층 본격화했다. 올해 3월(51.0%)부터 9월(55.4%)까지 최근 일곱 달 중 여섯 달에서 월세 비중이 50%를 웃돌았다. 특히 지난 6월에는 월세 거래 비중이 55.8%(전체 1만9696건 중 1만981건)까지 치솟아 역대 최고치를 경신했으며, 9월(55.4%)에도 55% 선을 다시 넘었다.
연도별 평균 월세 거래 비중은 2011년 18.5%에서 2015년 35.1%, 2021년 39.2%, 지난해 44.5%로 지속 상승한 데 이어 올해 9월까지 평균 51.1%를 기록 중이다. 관련 업계에서는 서울 아파트 임대차 시장의 대세가 '전세'에서 '월세'로 완전히 재편되고 있다는 분석이 나온다.
실제로 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 서울 아파트 전세 물량은 매년 꾸준히 감소하는 추세다. 지난 6일을 기준으로 서울 아파트 전세 물량은 2만1783건으로, 1년 전(2만5842건)과 비교하면 15.8% 줄었다. 2년 전(3만2385건)과 비교하면 32.8%, 3년 전(3만3898건)과 비교하면 35.8% 줄어든 수치다.
임대차 시장에서 전세가 빠르게 자취를 감추고 월세가 대세로 자리 잡은 배경에는 정책 환경 변화와 임대인의 리스크 관리 심리 등이 복합적으로 작용하고 있다.
우선 고금리 기조와 정부의 가계부채 관리 강화에 따라, 세입자 입장에서는 목돈 마련에 부담이 커지게 됐다. 또 실거주 중심의 세제 개편으로 인해 임대인의 입장에서도 월세 수입을 통해 보유세 부담을 덜려는 움직임이 일어났다.
업계에서는 최근 들어 전월세 가격이 급등하면서, 미리 '역전세(보증금 미반환)' 위험에 대비하려는 심리도 일부 월세화에 영향을 미치고 있다고 보고 있다. 전셋값 변동성이 커지는 시기일수록, 고액의 전세 보증금은 향후 집주인에게 부채 부담으로 돌아온다. 이에 따라 집주인들은 보증금을 낮춰 미래의 반환 리스크를 최소화하는 대신, 매달 거둬들이는 월세를 이득으로 취하는 전략을 택하고 있다는 분석이 나온다.
익명을 요구한 한 시장 전문가는 "요즘 전셋값이 워낙 급등했기 때문에, 계약 연장 시 오른 전세금을 보증금으로 다 받기보다는 상승분만큼을 월세로 전환해 미리 역전세 위험에 대비하라고 조언한다"며 "급격히 뛴 보증금을 100% 받기보다, 월세 수입을 얻으려는 전략적 선택이 늘고 있어, 서울 아파트 시장의 월세화는 당분간 이어질 것"이라고 내다봤다.
이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com
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