전라도 대표적 음식중에 삼합이 있다. 세가지 궁합이 맞으면 건강에도 플러스 알파요인이 된다. 부동산 투자에도 음식처럼 삼합의 조건이 필요하다. 삼합처럼 세가지가 맞물린 투자전략을 실행한다면 성공 할 수 있다는 것이다.
◆ 부동산 투자의 삼합
투자시기만 알고 들어가도 절반은 성공 한다는 것이 부동산업계 전문가들과 고수들이 말하는 투자전략이다. 투자시기가 그만큼 중요하다는 것인데, 투자시기를 판단하는 기준의 첫 번째는 정부 정책, 두 번째는 상품유형, 세 번째는 입지조건이다.
최근 정부 정책 중 대표적인 것이 4.1 부동산대책의 양도세 한시 면제 혜택이 오피스텔로 확대된 것이다. 신축 또는 미분양 주거용 오피스텔에 대해서도 5년간 양도세가 면제되고 또, 기존 주거용 오피스텔에 대해서도 양도세 면제 적용이 가능해 졌기 때문이다.
금리 또한 전격 인하 하면서 투자환경을 우호적으로 만들고 있다. 저성장, 저금리 기조가 앞으로도 장기간 예상되면서, 은행 이자보다 높은 임대수익을 노리는 투자자들은 더욱 늘어날 것이며, 큰 자금들이 부동산 투자로 이어질 것으로 보이기 때문이다.
최대 수혜는 수익형부동산이 될 것으로 보이며 투자자들의 관심을 다시 한몸에 받으면서 호황으로 이어질지가 관심을 끈다. 특히 ‘수익형부동산’의 대표 주사인 오피스텔, 도심형생활주택,상가 등이 최대 관심사이다.
◆ 정부정책 - 기업형 주택임대관리업
주택 임대시장이 월세를 중심으로 재편되면서 체계적으로 임대사업을 진행하는 `기업형 주택 임대관리` 시대가 열리고 있다. 전문적인 임대관리 기법을 도입해 임대인의 부담을 덜고 임차인에게 더 나은 서비스를 제공할 수 있는 전문업체가 생겨나고 있는 것이다.
이런 가운데 국토부는 `4·1 부동산 대책`에서 시중 여유자금을 활용한 민간 임대시장 활성화를 위해 시설·임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 `주택임대관리업`을 신설하고 세제혜택도 강구하겠다고 밝힌 바 있다. 임대시장이 활발해지면 임대사업 규모도 커지고, 전·월세 시장 안정 및 주택거래 활성화에도 도움을 줄 수 있다는 판단에서다.
◆ 상품유형 - 수익형부동산
부동산 경기가 어려워도 유망 상품과 유망 지역을 중심으로 한 부동산투자는 여전히 활기를 띠고 있다. 얼마 전 한 보고서에 따르면 10억원 이상 자산가의 2013년 부동산투자대상으로 중소형빌딩, 상가, 오피스텔이 상위권으로 조사되었다.
중소형빌딩과 상가는 10억이상의 대규모 자금이 필요한 반면 오피스텔은 투자금액이 1~2억원으로 소액이어서 2012년까지 최고의 투자처로 인정받았다. 또한 수익률이 상대적으로 높았기 때문에 오피스텔이 각광을 받았다. 다만, 일시적 공급증가에 의한 투자수익률 하락 우려의 목소리가 커지고 있다. 아무리 높은 수익률의 부동산도 임차인 확보를 못해 공실로 전환된다면 손해를 보기 때문이다. 공실에 대한 리스크를 최소화 할 수 있는 방법은 입지와 배후수요를 따져보는 것이다.
◆ 입지조건 - 강남보금자리지구 + 수서역세권
과거에는 택지개발, 역세권개발 등 대규모 개발에 따른 시세차익이 가능했지만 현재는 많은 시세차익을 기대하기 어려워 졌다. 특히 도심권 상업지역의 경우 부동산가격이 거의 안정화 단계에 이르렀다고 봐야한다. 장기적으로 부도심권 상업업무 중심지역으로 수요가 집중되어 상대적으로 저평가된 환승역세권 지역의 가치가 오를 것이라고 한다.
강남권에는 유일하게 강남보금자리지구와 세곡지구의 택지개발이 진행중이며 수서(3호선, 분당선 환승)역을 중심으로 KTX수서역개통과 역세권 복합단지 개발이 진행중이다.
강남보금자리지구의 경우 세곡지구와 더불어 2014년말 11,260여세대의 아파트가 입주하여 주거환경이 개선되고 2015년 KTX수서역 개통 및 문정법조타운의 동부지방법원/검찰청 이전에 따른 관계기관 입주로 임차수요가 증가할 것으로 예상된다. 2016년 이후에는 장기적으로 수서역과 연결되는 복합환승센터가 개발될 예정으로 시세차익도 노려볼 수 있을것으로 보인다.
강남보금자리지구에 공급중인 오피스텔 중 수익보장이 되는 현장이 있다.
강남지웰홈스의 경우 공실여부에 관계없이 확정적 임대료가 2년간 지급되기 때문에 안정적 투자가 가능하고 분양가는 강남에서는 찾아보기 어려운 3.3㎡당 840만원대~1100만원대로 전용면적 20㎡~48㎡, 691실 규모에 2014년 10월(예정) 입주전 분양권 전매가 가능하다.
문의전화 02) 563-3579
홈페이지 : www.g-well.co.kr/gangnam/
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