· ‘선임대 후분양’ 방식 인기… 임차인 확보로 안정적인 수익 보장
· 임차인과 시행사 신원 확인으로 ‘선임대’ 사기 가능성 낮춰야
· 투자자들 `법인 영업점,공공기관` 임차 선호… 임대수익 안정성 높아
· 검증된 공공센터 입주로 안정적 수익보장 가능한 ‘삼환 하이펙스’ 오피스
수익형 부동산에 대한 관심이 몇 년 사이 급격하게 높아졌다. 그러나 많아진 수요만큼 과잉 공급된 물량으로 인해 곳곳에서 `불 꺼진 빌딩`, 즉 공실에 대한 문제가 발생하고 있다. 투자 목적의 오피스텔이나 상가와 같은 부동산은 시세차익보다는 안정적인 임대 수익이 가장 중요하다. 따라서 세입자 확보가 되지 못한 부동산에 투자하게 되면 투자자가 직접 임차인을 찾아야 한다는 부담감과 공실로 인한 손해가 크다.
업계에서 이를 보완하고자 고안해 낸 전략이 `선임대 후분양`이다. 시행사 측이 임차인을 먼저 확보한 뒤 투자자들에게 임대하는 방식으로, 최근 이 `선임대` 부동산에 대한 관심이 갈수록 높아지는 추세다.
하지만 전문가들은 투자에 앞서 `선임대 후분양`에 대한 관심을 악용해 임시적으로 임차인을 들여 놓고 눈속임을 하거나 임차인과 합심해 수익률과 월세를 부풀리는 사례 등을 조심해야 한다고 조언한다. 선임대 후분양이라는 홍보 문구만 믿고 ‘가짜 임차인’에 속는 사례가 점점 속출하는 가운데, 사기를 피하기 위해 알아둬야 할 주의사항은 다음과 같다.
-계약 전 직접 임차인을 만나 업종 정보와 사업경력 확인
-계약 시에는 시행사가 계약의 주체인지 반드시 확인
-계약금 입금 후 시행사 측 통장에 맞게 입금되었는지 확인
-자격증이 필요한 업종이 임차했을 경우 자격 여부 확인
또한 수익률 보장을 위해 시행사 측에서 임대료를 보조해주겠다며 계약을 유도한 후, 임대료 보조 기간을 제대로 지키지 않아 피해를 보게 하는 경우도 있으니 유의해야 한다.
# 투자자들 `은행,병원,공공기관 임차 선호`… 그 이유는
‘선임대 후분양’ 방식은 기존 오피스텔과 상가 분양 시장 뿐 아니라 수익형 오피스 분양 전략으로도 활용되고 있다. 특히 오피스 내 은행이나 병원, 법인 영업점이나 공공기관 등이 들어서게 되면 검증된 사업장으로서 투자자들에게 높은 신뢰를 얻는다. 그 이유는 무엇일까.
첫번째, 법인 영업점이나 공공기관 등이 입주했을 경우는 업종 특성상 경기 불황으로 인한 영향을 거의 받지 않아 영업에 큰 지장이 없다. 두번째로, 해당 업종들은 초기에 투자하는 금액이 높아 장기 계약을 원하는 임차인이 많기 때문에 계약 기간 동안은 공실 걱정을 한시름 덜 수 있다.
부동산 전문가들은 "뛰어난 입지, 편리한 교통 등 수익형 부동산의 공실률을 낮출 수 있는 요인은 다양하게 제시되어 왔다. 하지만 요즘은 시행사 측에서 선임대를 완료한 부동산의 안정성이 단연 주목받고 있으며, 그 중에서도 임차인의 업종은 투자자가 판단했을 때 임대수익의 안정성을 좌우하는 가장 큰 요소로 작용한다"고 밝혔다.
단순 선임대 부동산이라고 해서 막연한 투자를 생각하기보다는 임차 업종이 어떤 곳들인지, 향후 어떤 업종들이 들어올 가능성이 있는지를 분석하는 것이 투자성공의 지름길이라고 볼 수 있다.
# 검증된 공공센터 입주로 투자선호도 높은 오피스
투자자 선호도가 높은 ‘공공기관’의 임차가 확정된 곳은 성남시 판교테크노밸리에 위치한 “삼환 하이펙스” 오피스가 있다.
게임산업의 중심으로 불리는 글로벌게임허브센터, 모바일게임센터가 오는 12월에 삼환 하이펙스 오피스 B동 총 3개 층(7·8·10층), 총 계약면적 10,619.87m²를 사용할 것으로 밝혔다. 해당 기관들은 문화체육관광부 산하에 있는 한국콘텐츠진흥원, 경기도 경기콘텐츠진흥원과 성남시 성남산업진흥재단에서 공동 지원하는 기관이며 입주가 완료되면 판교테크노밸리 내 위치한 게임·콘텐츠업체를 위한 인프라 구축에 더욱 활력이 될 것으로 본다.
삼환 하이펙스에는 내비게이션 전문업체인 팅크웨어(아이나비)가 입주한 상태이며 엔씨소프트서비스, 오라이언소프트, 옵트론텍, 셀라니즈코리아 등 IT전문업체들도 입주를 완료한 상태다.
최소 오피스 1개 면적이 36m²에서 최대 1개 층 면적이 2,446m²으로, 소형~대형 오피스까지 다양하다. 지하 5층~지상 10층 건물 A.B 총 2개 동으로 구성되었고 지하 1층~3층까지는 쾌적하고 편리한 업무 환경을 위한 지원시설 및 문화, 상업 시설이 마련되었다. 투자 시 임대수익률은 최대 14%까지 기대해 볼 수 있다.
교통도 편리하다. 인근에 개통된 신분당선으로 강남까지 환승 없이 갈 수 있으며, 판교 IC와 외곽순환도로, 용인~서울고속도로, 분당~수서 간 고속화도로를 이용한 광역도로망 접근성이 뛰어난 편이다.
최근 판교테크노밸리 내에서 각 건물 당 법적으로 허용된 임대 비율을 초과하며 ‘임대장사’를 하는 불법 행위가 드러나면서 논란이 일어나고 있는 가운데, 문화체육관광부 산하에 있는 공공센터 유치가 확정된 삼환 하이펙스 오피스는 불법임대 염려 없는 안전한 오피스라는 점도 `안정성`에 한 몫 한다.
분양 관계자는 “삼환 하이펙스에서 이번에 선임대를 한 점포들 중 회사보유분 49개를 특별분양 중”이라고 밝혔다. 특별분양분 점포들의 분양가는 5억 3천~최대 318억, 월세는 약 287만원부터 책정된다. 여기에 60% 이상 대출이 가능하다.
· 임차인과 시행사 신원 확인으로 ‘선임대’ 사기 가능성 낮춰야
· 투자자들 `법인 영업점,공공기관` 임차 선호… 임대수익 안정성 높아
· 검증된 공공센터 입주로 안정적 수익보장 가능한 ‘삼환 하이펙스’ 오피스
수익형 부동산에 대한 관심이 몇 년 사이 급격하게 높아졌다. 그러나 많아진 수요만큼 과잉 공급된 물량으로 인해 곳곳에서 `불 꺼진 빌딩`, 즉 공실에 대한 문제가 발생하고 있다. 투자 목적의 오피스텔이나 상가와 같은 부동산은 시세차익보다는 안정적인 임대 수익이 가장 중요하다. 따라서 세입자 확보가 되지 못한 부동산에 투자하게 되면 투자자가 직접 임차인을 찾아야 한다는 부담감과 공실로 인한 손해가 크다.
업계에서 이를 보완하고자 고안해 낸 전략이 `선임대 후분양`이다. 시행사 측이 임차인을 먼저 확보한 뒤 투자자들에게 임대하는 방식으로, 최근 이 `선임대` 부동산에 대한 관심이 갈수록 높아지는 추세다.
하지만 전문가들은 투자에 앞서 `선임대 후분양`에 대한 관심을 악용해 임시적으로 임차인을 들여 놓고 눈속임을 하거나 임차인과 합심해 수익률과 월세를 부풀리는 사례 등을 조심해야 한다고 조언한다. 선임대 후분양이라는 홍보 문구만 믿고 ‘가짜 임차인’에 속는 사례가 점점 속출하는 가운데, 사기를 피하기 위해 알아둬야 할 주의사항은 다음과 같다.
-계약 전 직접 임차인을 만나 업종 정보와 사업경력 확인
-계약 시에는 시행사가 계약의 주체인지 반드시 확인
-계약금 입금 후 시행사 측 통장에 맞게 입금되었는지 확인
-자격증이 필요한 업종이 임차했을 경우 자격 여부 확인
또한 수익률 보장을 위해 시행사 측에서 임대료를 보조해주겠다며 계약을 유도한 후, 임대료 보조 기간을 제대로 지키지 않아 피해를 보게 하는 경우도 있으니 유의해야 한다.
# 투자자들 `은행,병원,공공기관 임차 선호`… 그 이유는
‘선임대 후분양’ 방식은 기존 오피스텔과 상가 분양 시장 뿐 아니라 수익형 오피스 분양 전략으로도 활용되고 있다. 특히 오피스 내 은행이나 병원, 법인 영업점이나 공공기관 등이 들어서게 되면 검증된 사업장으로서 투자자들에게 높은 신뢰를 얻는다. 그 이유는 무엇일까.
첫번째, 법인 영업점이나 공공기관 등이 입주했을 경우는 업종 특성상 경기 불황으로 인한 영향을 거의 받지 않아 영업에 큰 지장이 없다. 두번째로, 해당 업종들은 초기에 투자하는 금액이 높아 장기 계약을 원하는 임차인이 많기 때문에 계약 기간 동안은 공실 걱정을 한시름 덜 수 있다.
부동산 전문가들은 "뛰어난 입지, 편리한 교통 등 수익형 부동산의 공실률을 낮출 수 있는 요인은 다양하게 제시되어 왔다. 하지만 요즘은 시행사 측에서 선임대를 완료한 부동산의 안정성이 단연 주목받고 있으며, 그 중에서도 임차인의 업종은 투자자가 판단했을 때 임대수익의 안정성을 좌우하는 가장 큰 요소로 작용한다"고 밝혔다.
단순 선임대 부동산이라고 해서 막연한 투자를 생각하기보다는 임차 업종이 어떤 곳들인지, 향후 어떤 업종들이 들어올 가능성이 있는지를 분석하는 것이 투자성공의 지름길이라고 볼 수 있다.
# 검증된 공공센터 입주로 투자선호도 높은 오피스
투자자 선호도가 높은 ‘공공기관’의 임차가 확정된 곳은 성남시 판교테크노밸리에 위치한 “삼환 하이펙스” 오피스가 있다.
게임산업의 중심으로 불리는 글로벌게임허브센터, 모바일게임센터가 오는 12월에 삼환 하이펙스 오피스 B동 총 3개 층(7·8·10층), 총 계약면적 10,619.87m²를 사용할 것으로 밝혔다. 해당 기관들은 문화체육관광부 산하에 있는 한국콘텐츠진흥원, 경기도 경기콘텐츠진흥원과 성남시 성남산업진흥재단에서 공동 지원하는 기관이며 입주가 완료되면 판교테크노밸리 내 위치한 게임·콘텐츠업체를 위한 인프라 구축에 더욱 활력이 될 것으로 본다.
삼환 하이펙스에는 내비게이션 전문업체인 팅크웨어(아이나비)가 입주한 상태이며 엔씨소프트서비스, 오라이언소프트, 옵트론텍, 셀라니즈코리아 등 IT전문업체들도 입주를 완료한 상태다.
최소 오피스 1개 면적이 36m²에서 최대 1개 층 면적이 2,446m²으로, 소형~대형 오피스까지 다양하다. 지하 5층~지상 10층 건물 A.B 총 2개 동으로 구성되었고 지하 1층~3층까지는 쾌적하고 편리한 업무 환경을 위한 지원시설 및 문화, 상업 시설이 마련되었다. 투자 시 임대수익률은 최대 14%까지 기대해 볼 수 있다.
교통도 편리하다. 인근에 개통된 신분당선으로 강남까지 환승 없이 갈 수 있으며, 판교 IC와 외곽순환도로, 용인~서울고속도로, 분당~수서 간 고속화도로를 이용한 광역도로망 접근성이 뛰어난 편이다.
최근 판교테크노밸리 내에서 각 건물 당 법적으로 허용된 임대 비율을 초과하며 ‘임대장사’를 하는 불법 행위가 드러나면서 논란이 일어나고 있는 가운데, 문화체육관광부 산하에 있는 공공센터 유치가 확정된 삼환 하이펙스 오피스는 불법임대 염려 없는 안전한 오피스라는 점도 `안정성`에 한 몫 한다.
분양 관계자는 “삼환 하이펙스에서 이번에 선임대를 한 점포들 중 회사보유분 49개를 특별분양 중”이라고 밝혔다. 특별분양분 점포들의 분양가는 5억 3천~최대 318억, 월세는 약 287만원부터 책정된다. 여기에 60% 이상 대출이 가능하다.
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