<앵커>
지난 주에 이어 오늘(2일)도 투자 세미나에서 나온 투자자들의 질문 내용을 모아 답변 드리는 시간 가져 보겠습니다.
베트남 부동산 투자와 관련된 질문들에 이야기 나눠보겠는데요.
김현수 K-VINA비즈센터 수석전문위원(건국대 부동산대학원 겸임교수) 나오셨습니다. 안녕하세요.
<답변>
안녕하세요.
<앵커>
질문1) 베트남 부동산이 투자 유망하다는 얘기가 퍼지면서 국내 투자자들의 문의가 끊이지 않고 있는데요.
지난 투자 세미나에서 나온 질문 중 가장 많았던 몇 가지 질문을 대신해서 드리도록 하겠습니다.
먼저 30평형대를 기준으로 베트남 하노이 호찌민의 아파트 가격은 대략 얼마인가요?
<답변>
어느 나라나 마찬가지 이지만 베트남아파트 가격도 지역에 따라 차이가 많은데요.
단순히 도심 기준으로만 평가해 본다면 호찌민 시내 중심가에 있는 고급아파트 30평형대 가격은 약 4억~5억 원 가까이 하고요.
7군 푸미흥 같은 경우에도 약 3억~4억 원에 이릅니다.
행정수도인 하노이 시내 중심가는 약 2억~3억 원 정도 됩니다.
호찌민의 최고가 아파트의 경우 약 6억~10억 원짜리도 있습니다.
<앵커>
질문2) 베트남임을 감안하면 대부분 사람들이 생각보다 가격이 비싸다고 생각할 것 같은데요.
왜 이렇게 베트남 아파트 가격이 비싼가요?
<답변>
한국투자자들이 베트남 아파트 가격이 왜 이렇게 비싸냐고 생각하는 이유는 '베트남의 현재 경제수준에 비해서 볼 때 아파트 가격이 너무 비싸다' 는 의미인 것으로 해석됩니다.
사실은 '비싸다' 기 보다는 '다양하다' 가 더 적절한 해석이라고 생각합니다.
왜냐하면 베트남 현지인 수준에 맞춰서 분양하는 저가 아파트의 경우는 1억 원 미만짜리도 많기 때문입니다.
또 한 가지 측면은, 베트남 건설사가 시공을 하더라도 마감 자재나 건축 자재 품목 중 아직도 수입산 건축자재를 많이 사용하고 있기 때문에 아파트의 경우 일반 주택보다 분양가격이 비싸지는 경향이 있습니다.
또, 우리나라나 중국 등에서 과거에 경험한 사례입니다만 경제 고 성장기에 국민소득이 증가하고, 주택 수요가 공급을 초과하는 시점에는 주택가격이 급등했습니다.
주택 가격의 현재가치보다 미래 기대수익 즉 미래 가격 상승 전망치가 현재 가격에 반영되는 현상이 나타나고 있는 것으로 분석됩니다.
또 하나의 관점은 입지 측면인데요.
베트남은 동남아시아의 허브에(*영어로 HUB:‘중심지’라는 뜻) 입지(위치)하고 있다는 점인데요,
베트남 부동산 시장전망이 밝기 때문에 최근에 주변국들로부터 외국인 투자자들이 몰리고 있어 베트남 아파트 가격이 비싸지고 있는 것으로 분석됩니다.
<앵커>
질문3) 외국인이 베트남 주택을 구입할 수 있나요?
<답변>
과거에는 베트남에서 외국인투자허가를 받은 회사에 고용허가를 받은 외국인만 투자기간동안 주거목적으로 1주택을 취득할 수 있었는데요.
2015년 7월, 주택법이 개정되면서 외국인의 베트남 주택구입이 개방되었습니다.
따라서 현지 외국인거주자는 물론 여권만 있으면 관광객들까지도 주택을 구입할 수 있게 허용되었습니다.
다만 구주택(구옥)은 안 되고요 신규 프로젝트에 의한 단지안의 아파트, 빌라, 단독주택 매입만 가능합니다,
이때 해당단지 아파트 전체 물량 중에서 30%이내에서만 외국인이 분양받을 수 있도록 제한되어 있습니다.
그런데 현지의 E 시행사의 경우인데요.
외국인이 너무 많이 몰려서 30% 외국인용 판매물량이 완판 되자, 남은 물량 즉 베트남 사람들에게 판매할 아파트를 외국인에게 더 판매하고 싶었던 것 같습니다.
그래서 외국인들에게 시행사 명의로 50년 장기리스(임대)조건으로 임대하는 사례가 있었는데요.
이 방법은 핑크북(아파트등기소유권)이 넘어오지 않는 장기임대방식이기 때문에 은행대출 담보로 사용할 수도 없고 다른 세입자에게 임대를 놓는 것도 전전대 방식이 되는 것이기 때문에 원칙적으로 시행사(아파트주인)의 전전대 허가가 없으면 임대를 놓을 수 없으므로 주의해야 합니다.
<앵커>
질문4) 그럼 베트남 아파트를 사려고 하면 주로 어떤 요소들을 고려해야하나요?
<답변>
우선 구입하려고 하는 주택의 목적을 명확하게 할 필요가 있을 것 같습니다.
다시 말해 거주목적이냐, 임대목적이냐에 따라서 구입해야 하는 주택, 아파트가 달라질 것 같습니다.
만약 거주목적이라면 국제학교 등 교육 기관과 근생시설, 쇼핑센터, 병원 등 편의시설이 주변에 있는지가 중요하고요.
임대목적이라면 주택의 구조와 내부 인테리어, 입지 등이 베트남 사람들이나 외국인임차인들이 좋아하는 요소를 갖추고 있는지 잘 살펴봐야 합니다.
특히 중요한 것은 전철노선입니다.
한국도 역세권 중심으로 여러 가지 투자상품들이 많이 나온 것처럼 베트남도 교통체증이 심각한 편이기 때문에 도심권에서는 대중교통이 점점 더 활발해 질 것으로 예상됩니다.
그래서 전철역 주변 땅 값이 다른 곳 보다 약 30%정도 높게 형성된 상황입니다.
머지않아 역세권 개발붐이 일어날 것으로 예측됩니다.
<앵커>
질문5) 투자 목적으로 주택을 구입하고자 한다면, 어떤 점들을 주의해야 할까요?
<답변>
단기 투자가 유리할지, 장기 투자가 유리할지를 먼저 따져 봐야하는데요.
일단 베트남 주택 ,아파트 투자에서는 빨리 치고 빠지겠다는 단기 투자보다는 긴 호흡으로 약 5년 이상 보고 장기투자를 하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.
장기적으로 5년~10년간 경제성장이 예상되는 데다 환 수수료·기타 비용 등을 고려하면 단기 차익보다는 장기로 가져가는 것이 수익률 극대화에 도움이 될 것으로 생각됩니다.
기타 참고사항으로 베트남의 외국인 주택, 아파트 소유는 영구 소유가 아닌 시한부 소유권임을 주의하시길 바랍니다.
즉 외국인의 부동산 소유권은 50년이고요 이후에 만기 3개월 전에 기간 연장 신청을 통해 50년을 연장 할 수 있어서 총 100년의 소유권을 가질 수 있습니다.
그리고 외국인이 구입한 주택. 아파트는 다시 외국인이나 베트남인에게 중도매도 할 수 있습니다.
이 경우 외국인이 외국인에게 매도할 경우 만일 10년을 소유(사용)하다가 매각했다면 중간에 구입하는 외국인은 50년 중에서 10년을 차감한 40년을 소유(사용)할 수 있습니다.
만일 외국인이 베트남인에게 중도 매도할 경우 베트남사람은 소유(사용)기간에 제한이 없어지고 영구소유(사용)권으로 바뀝니다.
<앵커>
질문6) 그럼 양질의 투자정보는 어디에서 얻을 수 있나요?
<답변>
베트남 건설. 부동산 시장은 가격 변동성도 심하고 통화나 금리 정책이 불확실하고요 대외변수도 많고 국내에서 정확한 최신 베트남 정보를 얻기도 어렵습니다.
베트남 내 부동산 시장의 허위 정보가 약 80%나 된다는 게 현지 전문가들의 평입니다.
투자하실 때는 K-VINA같은 꼭 신뢰할 만한 전문기관에 문의해야 합니다.
최근 베트남 시장이 좋다고 국내 일부 부동산 업체들이 전문성을 갖추지도 않은 상태에서 국내투자자들을 베트남으로 안내하기도 하는 것 같습니다.
그러면서 환치기를 유도하고 과도한 투자를 권유하기도 한다고 하는데요. 주의하시길 바랍니다.
또한 베트남 현지에서도 상담중개임대관리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 받을 수 있는 곳에서 거래를 하는 것이 안전합니다.
왜냐하면 해외부동산은 우리가 수시로 가서 확인하고 손쉽게 바꿀 수 있는 상품이 아니기 때문이고요.
해외투자는 투자수익률보다 투자의 안전성이 더 중요한 포인트이기 때문입니다
저희 K-VINA센터에서 지난 달 출간한 베트남 부동산/주식/산업/투자가이드 책을 참고하시는 것도 도움이 될 것 같습니다.
<앵커>
지금까지 김현수 K-VINA 수석전문위원과 이야기 나눴습니다. 고맙습니다.
지난 주에 이어 오늘(2일)도 투자 세미나에서 나온 투자자들의 질문 내용을 모아 답변 드리는 시간 가져 보겠습니다.
베트남 부동산 투자와 관련된 질문들에 이야기 나눠보겠는데요.
김현수 K-VINA비즈센터 수석전문위원(건국대 부동산대학원 겸임교수) 나오셨습니다. 안녕하세요.
<답변>
안녕하세요.
<앵커>
질문1) 베트남 부동산이 투자 유망하다는 얘기가 퍼지면서 국내 투자자들의 문의가 끊이지 않고 있는데요.
지난 투자 세미나에서 나온 질문 중 가장 많았던 몇 가지 질문을 대신해서 드리도록 하겠습니다.
먼저 30평형대를 기준으로 베트남 하노이 호찌민의 아파트 가격은 대략 얼마인가요?
<답변>
어느 나라나 마찬가지 이지만 베트남아파트 가격도 지역에 따라 차이가 많은데요.
단순히 도심 기준으로만 평가해 본다면 호찌민 시내 중심가에 있는 고급아파트 30평형대 가격은 약 4억~5억 원 가까이 하고요.
7군 푸미흥 같은 경우에도 약 3억~4억 원에 이릅니다.
행정수도인 하노이 시내 중심가는 약 2억~3억 원 정도 됩니다.
호찌민의 최고가 아파트의 경우 약 6억~10억 원짜리도 있습니다.
<앵커>
질문2) 베트남임을 감안하면 대부분 사람들이 생각보다 가격이 비싸다고 생각할 것 같은데요.
왜 이렇게 베트남 아파트 가격이 비싼가요?
<답변>
한국투자자들이 베트남 아파트 가격이 왜 이렇게 비싸냐고 생각하는 이유는 '베트남의 현재 경제수준에 비해서 볼 때 아파트 가격이 너무 비싸다' 는 의미인 것으로 해석됩니다.
사실은 '비싸다' 기 보다는 '다양하다' 가 더 적절한 해석이라고 생각합니다.
왜냐하면 베트남 현지인 수준에 맞춰서 분양하는 저가 아파트의 경우는 1억 원 미만짜리도 많기 때문입니다.
또 한 가지 측면은, 베트남 건설사가 시공을 하더라도 마감 자재나 건축 자재 품목 중 아직도 수입산 건축자재를 많이 사용하고 있기 때문에 아파트의 경우 일반 주택보다 분양가격이 비싸지는 경향이 있습니다.
또, 우리나라나 중국 등에서 과거에 경험한 사례입니다만 경제 고 성장기에 국민소득이 증가하고, 주택 수요가 공급을 초과하는 시점에는 주택가격이 급등했습니다.
주택 가격의 현재가치보다 미래 기대수익 즉 미래 가격 상승 전망치가 현재 가격에 반영되는 현상이 나타나고 있는 것으로 분석됩니다.
또 하나의 관점은 입지 측면인데요.
베트남은 동남아시아의 허브에(*영어로 HUB:‘중심지’라는 뜻) 입지(위치)하고 있다는 점인데요,
베트남 부동산 시장전망이 밝기 때문에 최근에 주변국들로부터 외국인 투자자들이 몰리고 있어 베트남 아파트 가격이 비싸지고 있는 것으로 분석됩니다.
<앵커>
질문3) 외국인이 베트남 주택을 구입할 수 있나요?
<답변>
과거에는 베트남에서 외국인투자허가를 받은 회사에 고용허가를 받은 외국인만 투자기간동안 주거목적으로 1주택을 취득할 수 있었는데요.
2015년 7월, 주택법이 개정되면서 외국인의 베트남 주택구입이 개방되었습니다.
따라서 현지 외국인거주자는 물론 여권만 있으면 관광객들까지도 주택을 구입할 수 있게 허용되었습니다.
다만 구주택(구옥)은 안 되고요 신규 프로젝트에 의한 단지안의 아파트, 빌라, 단독주택 매입만 가능합니다,
이때 해당단지 아파트 전체 물량 중에서 30%이내에서만 외국인이 분양받을 수 있도록 제한되어 있습니다.
그런데 현지의 E 시행사의 경우인데요.
외국인이 너무 많이 몰려서 30% 외국인용 판매물량이 완판 되자, 남은 물량 즉 베트남 사람들에게 판매할 아파트를 외국인에게 더 판매하고 싶었던 것 같습니다.
그래서 외국인들에게 시행사 명의로 50년 장기리스(임대)조건으로 임대하는 사례가 있었는데요.
이 방법은 핑크북(아파트등기소유권)이 넘어오지 않는 장기임대방식이기 때문에 은행대출 담보로 사용할 수도 없고 다른 세입자에게 임대를 놓는 것도 전전대 방식이 되는 것이기 때문에 원칙적으로 시행사(아파트주인)의 전전대 허가가 없으면 임대를 놓을 수 없으므로 주의해야 합니다.
<앵커>
질문4) 그럼 베트남 아파트를 사려고 하면 주로 어떤 요소들을 고려해야하나요?
<답변>
우선 구입하려고 하는 주택의 목적을 명확하게 할 필요가 있을 것 같습니다.
다시 말해 거주목적이냐, 임대목적이냐에 따라서 구입해야 하는 주택, 아파트가 달라질 것 같습니다.
만약 거주목적이라면 국제학교 등 교육 기관과 근생시설, 쇼핑센터, 병원 등 편의시설이 주변에 있는지가 중요하고요.
임대목적이라면 주택의 구조와 내부 인테리어, 입지 등이 베트남 사람들이나 외국인임차인들이 좋아하는 요소를 갖추고 있는지 잘 살펴봐야 합니다.
특히 중요한 것은 전철노선입니다.
한국도 역세권 중심으로 여러 가지 투자상품들이 많이 나온 것처럼 베트남도 교통체증이 심각한 편이기 때문에 도심권에서는 대중교통이 점점 더 활발해 질 것으로 예상됩니다.
그래서 전철역 주변 땅 값이 다른 곳 보다 약 30%정도 높게 형성된 상황입니다.
머지않아 역세권 개발붐이 일어날 것으로 예측됩니다.
<앵커>
질문5) 투자 목적으로 주택을 구입하고자 한다면, 어떤 점들을 주의해야 할까요?
<답변>
단기 투자가 유리할지, 장기 투자가 유리할지를 먼저 따져 봐야하는데요.
일단 베트남 주택 ,아파트 투자에서는 빨리 치고 빠지겠다는 단기 투자보다는 긴 호흡으로 약 5년 이상 보고 장기투자를 하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.
장기적으로 5년~10년간 경제성장이 예상되는 데다 환 수수료·기타 비용 등을 고려하면 단기 차익보다는 장기로 가져가는 것이 수익률 극대화에 도움이 될 것으로 생각됩니다.
기타 참고사항으로 베트남의 외국인 주택, 아파트 소유는 영구 소유가 아닌 시한부 소유권임을 주의하시길 바랍니다.
즉 외국인의 부동산 소유권은 50년이고요 이후에 만기 3개월 전에 기간 연장 신청을 통해 50년을 연장 할 수 있어서 총 100년의 소유권을 가질 수 있습니다.
그리고 외국인이 구입한 주택. 아파트는 다시 외국인이나 베트남인에게 중도매도 할 수 있습니다.
이 경우 외국인이 외국인에게 매도할 경우 만일 10년을 소유(사용)하다가 매각했다면 중간에 구입하는 외국인은 50년 중에서 10년을 차감한 40년을 소유(사용)할 수 있습니다.
만일 외국인이 베트남인에게 중도 매도할 경우 베트남사람은 소유(사용)기간에 제한이 없어지고 영구소유(사용)권으로 바뀝니다.
<앵커>
질문6) 그럼 양질의 투자정보는 어디에서 얻을 수 있나요?
<답변>
베트남 건설. 부동산 시장은 가격 변동성도 심하고 통화나 금리 정책이 불확실하고요 대외변수도 많고 국내에서 정확한 최신 베트남 정보를 얻기도 어렵습니다.
베트남 내 부동산 시장의 허위 정보가 약 80%나 된다는 게 현지 전문가들의 평입니다.
투자하실 때는 K-VINA같은 꼭 신뢰할 만한 전문기관에 문의해야 합니다.
최근 베트남 시장이 좋다고 국내 일부 부동산 업체들이 전문성을 갖추지도 않은 상태에서 국내투자자들을 베트남으로 안내하기도 하는 것 같습니다.
그러면서 환치기를 유도하고 과도한 투자를 권유하기도 한다고 하는데요. 주의하시길 바랍니다.
또한 베트남 현지에서도 상담중개임대관리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 받을 수 있는 곳에서 거래를 하는 것이 안전합니다.
왜냐하면 해외부동산은 우리가 수시로 가서 확인하고 손쉽게 바꿀 수 있는 상품이 아니기 때문이고요.
해외투자는 투자수익률보다 투자의 안전성이 더 중요한 포인트이기 때문입니다
저희 K-VINA센터에서 지난 달 출간한 베트남 부동산/주식/산업/투자가이드 책을 참고하시는 것도 도움이 될 것 같습니다.
<앵커>
지금까지 김현수 K-VINA 수석전문위원과 이야기 나눴습니다. 고맙습니다.
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