저금리 시대 대어급 리츠 줄상장…'밥값 할까'

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입력 2019-09-25 10:37  

저금리 시대 대어급 리츠 줄상장…'밥값 할까'

    <앵커>

    증시 변동성이 높아지고 저금리 현상이 지속되며 안전하면서 지속가능한 배당 수익을 도모할 수 있는 '공모리츠(부동산투자회사·REITs)'에 투자자들의 이목이 쏠리고 있습니다.

    특히 최근 세제혜택을 위시한 정부의 활성화 정책이 더해지면서 공모리츠 시장이 본격적인 성장 가도를 달릴 것으로 관측되는데요.

    증권부 방서후 기자와 리츠 투자에 대한 모든 것, 알아보도록 하겠습니다.

    방 기자, 먼저 리츠가 무엇인지부터 설명해주시죠.

    <기자>

    리츠는 소액투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 자본 등에 투자하고, 여기서 나온 임대료를 투자자에게 배당하는 중위험·중수익의 부동산 간접투자상품입니다.

    아무래도 실물 부동산을 기초자산으로 하다보니 주식과 같은 투자수단에 비해 안정적이라는 평가를 받는데요.

    전세계적으로 저금리 기조가 지속되는 가운데 예금금리를 뛰어넘는 배당수익률을 얻을 수 있고,

    소위 '커피 한 잔 가격'으로 건물주가 될 수 있는 상품인 만큼 최근 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다.

    <앵커>

    그래서 정부가 대대적으로 공모리츠를 키우기 위한 대책들을 내놨다는데 어떤 내용인가요?

    <기자>

    우선 파격적인 세제 혜택이 골자입니다.

    공모 리츠와 펀드 투자자에게는 5천만원 한도로 배당소득에 대해 분리과세를 적용하고 세율을 9%로 내립니다.

    공모 리츠·펀드나 이들이 100% 투자하는 사모 리츠·펀드에 대한 취득세 감면도 추진되는데요.

    즉, 공모상품에 차별적 혜택을 제공해 개인 투자자들의 진입 장벽을 더욱 낮추겠다는 겁니다.

    업계에서는 배당소득에 대한 분리과세와 공모 리츠 재산세 분리과세를 종합해 고려하면 공모는 사모보다 약 2.3% 포인트의 수익률 우위를 갖게 된다고 분석하고 있습니다.

    <앵커>

    이러한 투자자들의 관심과 정부 대책을 등에 업고 대어급 리츠들이 상장을 준비하고 있다면서요?

    <기자>

    네 맞습니다. 올 연말까지 롯데리츠, NH리츠, 이지스 리츠 등이 상장을 추진하고 있습니다.

    현재 국내 공모형 리츠는 에이리츠, 케이탑, 모두투어, 이리츠코크렙, 신한알파 등 총 5종목이 상장돼 있고, 이들 다섯 종목의 시가총액 규모는 약 8천억원 규모인데요.

    롯데리츠가 약 5천억원, NH리츠 1,200억원, 이지스리츠 2,400억원 수준으로 시장에 등장하면 올 연말까지 공모형 리츠 시장이 약 2배 커지는 셈입니다.

    특히 롯데리츠는 다음달 상장을 목표로 이달 말 수요예측을 앞두고 있어 투자자들이 특히 눈여겨 봐야 할 상품이 되겠습니다.

    롯데리츠의 흥행 여부에 따라 공모리츠 시장 분위기가 달라질 수 있기 때문입니다.

    <앵커>

    올해 초 공모리츠 시장에서 '대어'로 불리며 상장을 추진했지만 결국 실패한 홈플러스 리츠 사례가 생각이 나는데요.

    그렇다면 롯데리츠는 홈플러스 리츠와 비교했을 때 다른 점이 있을까요?

    <기자>

    우선 홈플러스의 경우 대주주이자 사모펀드인 MBK파트너스가 홈플러스 리츠를 통해 자산을 유동화 하고 사업을 철수하거나 건물 매각에 들어가 투자자들의 손실 위험을 키울 수 있다는 점이 시장의 외면을 받은 이유입니다.

    반면 롯데리츠는 기초자산이 되는 백화점 등이 우량하고 롯데 역시 유통업을 지속할 것이기 때문에 홈플러스 리츠에 비해서는 안정성이 확보됐다고 할 수 있는데요.

    문제는 수익률입니다. 지금 투자자들이 롯데리츠에 촉각을 세우고 있는 이유가 상장 첫해 10% 고배당을 내걸었기 때문인데 이게 지켜질 지가 의문인 거죠.

    <앵커>

    자세히 설명 부탁드릴게요. 수익률이 그보다 낮을 수 있다는 말씀이신가요?

    <기자>

    그렇습니다. 롯데리츠가 예고한 10% 대 고배당은 연환산 수익률의 개념입니다.

    때문에 실제 투자자들이 받을 배당금은 1주당 84원 정도에 그쳐 실질 투자수익률은 1.68%로 뚝 떨어질 전망입니다.

    이는 롯데리츠가 편입하기로 한 롯데백화점, 롯데마트, 롯데아울렛 등을 소유하는 기간 때문에 벌어지는 현상인데요.

    롯데리츠가 기업공개를 진행하고 있는 현재 시점에 보유한 자산은 롯데백화점 강남점 뿐입니다.

    그렇기 때문에 당장은 임대수익이 이곳에서만 발생하게 되고요. 나머지 투자하기로 한 자산은 리츠 공모 후에 투자가 집행될 예정입니다.

    따라서 이번 2기(2019년 7월1일~12월31일) 결산 때 받을 배당금의 재원은 롯데백화점 강남점에서 나오는 6개월분 임차료,

    그리고 나머지 자산에서 발생할 2개월분(11월, 12월) 임차료가 전부입니다.

    <앵커>

    일반적인 주식종목의 경우 배당기준일을 포함해 이틀만 보유해도 결산 배당금 전액을 지급하잖아요.

    그래서 롯데리츠가 발표한 10% 배당수익률을 250원 또는 500원으로 오해하는 투자자들도 적지 않을 것으로 예상되는데, 주의가 필요할 것 같아요?

    <기자>

    네. 게다가 최근 오프라인 유통업이 시장 경쟁 심화와 소비 경기 침체로 실적 하락을 겪고 있는 만큼 자산에 대한 철저한 분석이 전제돼야 합니다.

    사실 롯데리츠가 편입하는 자산들이 백화점 강남점 말고는 입지가 그다지 좋지는 않다는 게 전문가들 분석입니다.

    특히 마트 전용 점포인 의왕점과 장유점은 도심에서 상당히 거리가 멀고요.

    마트 외에는 다른 건물로 활용하기 어려워 임차 기간이 끝나고 롯데가 빠질 경우 공실을 채울 길이 없다는 해석이 지배적입니다.

    이런 이유로 통상 마트 자산의 경우 감정평가 가격 대비 10~20% 할인한 가격으로 리츠나 펀드에 편입시키는 경우가 많은데,

    롯데리츠는 거의 감평가대로 자산을 편입했기 때문에 이 역시 수익률을 깎아먹는 요인이 되겠죠.

    <앵커>

    결국 어떤 상품이든 높은 수익률에 혹하지 말고 신중하게 투자에 나서야 한다는 결론이군요.

    잘 들었습니다.

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