이지스자산운용 "한국 부동산, 일본과 달라…침체 가능성 낮다"

베이비부머 세대의 은퇴와 인구 고령화에도 한국 부동산 시장이 과거 일본과 같은 주택하락을 겪을 가능성은 낮다는 분석이 나왔다.

이지스자산운용 리서치센터는 `현재 주택시장 가격은 거품인가` 제하의 보고서를 통해 한국은 금융정책이 일본과 달리 완만한 변화를 보이고 있으며, 전세와 보증금을 활용해 주택을 매입하기 때문에 금융정책 변화로 인한 소유주의 대출부담이 크지 않아 급격한 가격하락은 없을 것이라고 관측했다.

일본의 경우 주택의 거품이 1986년부터 시작되어 1991년에 하락세가 나타났으며, 이는 금융정책의 급격한 변화와 과도한 공급때문이라고 보고서는 분석했다.

일본은 1986년부터 87년까지 경기활성화의 일환으로 정책금리를 5%에서 2.5%로 인하하고, 주택가격 이상으로 대출(LTV 120%)을 시행하면서 유동성이 높아졌다.

해당 시기에 주식은 연 28% 상승했으며, 주거용 지가지수 역시 연 23%의 높은 상승률을 보였다.

일본 정부는 1989년부터 거품을 잡기 위해 2년이 채 안 되는 기간동안 금리를 2.5%에서 6%로 대폭 인상하였으며, 신규 대출을 막는 대출총량규제의 급격한 정책변화를 단행했다.

이와 함께 거품이 붕괴된 1991년부터 2008년까지 연 100만호 이상의 주택이 지속적으로 공급되며 주택가격이 장기간 회복되지 않는 상황이 되었다는 것이다.

이같은 분석에 따르면 일본의 주택가격 변화의 원인은 생산가능인구 비중의 감소가 아니며, 실제로 일본을 제외한 OECD 국가의 자료를 보더라도 생산가능인구 비중과 주택매매가격은 큰 연관성이 없는 것으로 나타났다. 2017년 OECD국가의 인구 1,000명 당 주택수를 보더라도 국내는 하위에 속하고 있어 대규모 공급에 의한 침체 가능성도 크지 않다고 이지스자산운용은 전망했다.

이지스자산운용 리서치센터 관계자는 "2018년 기준 전국 104.2%, 서울 95.9%의 주택보급률을 보여 주택공급이 충분한 것 같아 보이지만, 사실 주택보급률 100%란 누군가 이사를 가야만 다른 누군가가 이사를 올 수 있는 여유가 없는 경직된 시장을 의미한다"고 설명했다.