정부가 4일 발표한 부동산 공급대책 가운데 핵심인 `공공재건축 5만호` 공급이 실제 확보 가능한 물량인지에 대해 의문이 제기되고 있다.
5만호는 정부가 가정을 전제로 해 발표한 공급목표일 뿐, 아직 구체화된 것이 없기 때문이다.
정부는 공공재건축에 한해 용적률을 준주거지역 최고 수준인 500%까지 보장하고 층수도 50층까지 올릴 수 있게 하는 등 규제를 파격적으로 풀기로 했다. 이와 같은 혜택을 받으려면 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관을 시행에 참여시켜야 하고, 용적률 인센티브를 통해 추가로 확보한 주택의 절반 이상을 떼어내 기부채납해야 한다. 홍남기 부총리는 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하겠다고도 했다.
관건은 재건축 조합이 얼마나 참여할 지 여부다. 50층 초고층 아파트를 짓는다고 해도, 대부분 개발이익을 환수당하는 구조에서 조합들이 선뜻 나설지 미지수다. 양지영 R&C 연구소장은 "좋은 입지의 사업지 같은 경우에는 조합원들의 참여도가 떨어질 것으로 예상된다"고 전망했다.
정부는 공공재건축 5만호 목표를 가정으로 계산했다. 김흥진 국토교통부 주택토지실장은 5만가구의 근거에 대해 "서울에 정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 못한 사업장 93개, 약 26만가구 가운데 약 20%가 공공재건축에 참여한다는 가정하에 5만가구의 물량이 공급될 것으로 산정했다"고 설명했다. 26만가구의 20%인 5만2천가구가 재건축에 참여해 용적률을 250%에서 500%로 두배 가량 받으면 5만여가구를 더할 수 있다는 계산이다.
5만가구면 정부가 이번에 내놓은 주택공급 목표치 13만2천가구의 38%에 달하는 물량인데, 이를 발표하면서 정부가 사전 수요 조사도 하지 않고, 예상으로 추산만 셈이다. 정부는 이미 5·6 공급대책을 통해 LH 등 공공이 참여하는 조건으로 재개발 사업의 사업성을 보장해주는 공공 재개발 방안을 제시하고 이를 통해 2만가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있지만, 이런 이유로 공공재개발에 나선 곳은 현재 한곳도 없는 실정이다.
한편, 이번 공급대책은 지난달 2일 문재인 대통령이 김현미 국토교통부 장관에게 주택 공급 물량 확대 등을 지시한 뒤 한달 만에 발표됐다.
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