등록임대 여부 등기 의무화
임차인 보호 사각지대 보강
임차인 보호 사각지대 보강
다음달 12일부터 예비 임차인이 계약하려는 주택이 공적 의무가 부여된 등록임대주택인지 여부를 알기 쉽게 된다.
국토교통부는 지난 6월9 일과 8월 18일에 개정된 `민간임대주택에 관한 특별법`에서 위임한 사항과 그밖의 제도 개선사항을 반영한 `민간임대주택법 시행령·시행규칙` 개정안을 9월 2일부터 40일간 입법예고해 10월 12일 시행한다고 밝혔다.
이번 개정안에는 예비 임차인 등 누구나 해당 주택이 공적 의무가 부여된 등록임대주택임을 알 수 있도록 소유권 등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수하여야 함을 부기등기하도록 의무화하는 내용이 담겼다.
법 시행 전 소유권 보존등기를 한 민간임대주택의 경우 시행 후 2년 이내에 부기등기를 해야 한다. 신규 등록한 임대사업자는 지체없이 부기등기를 하고, 등록 이후 소유권보존등기를 하는 경우 그 보존등기와 동시에 해야 한다.
세부사항으로 정부는 부기등기 시 `임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택’이라 표기하도록 하고, 임대주택 등록이 말소되면, 부기등기 말소신청을 하도록 규정했다.
■ 보증금 반환지연 피해시 사업자 직권말소
임대사업자가 임대보증금 반환을 지연해서 임차인 피해가 명백한 경우 자치단체장 직원으로 등록말소가 가능해진다. 그간 다주택 임대사업자 가운데 임대차 계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례가 발생했지만 사업자 제재방안이 부족했던 문제점을 개선하기 위한 조치다.
직권말소가 가능한 사유는 첫째 임차인이 제기한 보증금 반환청구소송에서 승소판결이 확정됐거나, 주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립됐음에도 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우다.
■ 주택에 대한 선순위보증금 정보 제공
다가구주택 등 동일주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하면 임대인이 보증금 반환을 할 수 없는 상황이 되더라도 임차인이 해당주택 내 선순위 보증금을 회수하기 어려운 문제가 있었다. 앞으로는 등록임대주택이 `단독·다중주택·다가구주택` 유형인 경우 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위 보증금 정보를 임대차계약시 예비 임차인에게 제공해야 한다.
■ 임대사업자 계속 임대 곤란하면 직권말소 가능
정부는 임대주택이 계속 임대를 하기 곤란한 상황인 경우 지자체장이 직권말소를 할 수 있도록 세부조건을 마련했다.
먼저 임대사업자가 사망 후 상속인이 임대사업자 지위 승계를 거부하거나 등록제한 사유에 해당하는 경우, 또 재개발 재건축으로 인해 민간임대주택인 건물이 철거되거나 멸실되는 경우, 임대사업자가 임대차계약을 신고하지 않아 임대사업자가 지자체장에게 보고하게 했으나 3회 이상 불응하거나 거짓으로 보고한 경우도 직권말소 대상에 해당한다.
한편 `부기등기를 하지 아니한 자`와 `등록신청 시 제시한 임대보증금 상한을 준수하지 아니한 임대사업자` 등에 해당하는 임대사업자는 위반 차수에 따라 과태료가 세분화된다. 1차 위반은 200만원, 2차 위반은 400만원, 3차 위한은 500만원이다.
그밖에도 정부는 그간 임대보증금 보증 가입을 위해 필요한 주택가격 산정방법으로 감정평가액을 적용했지만 임대사업자 부담 경감을 위해 공시가격도 활용할 수 있도록 했다. 가격이 공시되지 않은 경우는 국세청장이 산정·고시하는 기준시가도 활용할 수 있다.
또 등록임대주택 보증가입이 의무화됨에 따라 매입임대주택 보증가입 시점을 명확하게 하기 위해 매입임대주택 등록일에 존속 중인 계약이 있는 경우 `민간임대주택 등록일`, 존속 중인 계약이 없는 경우 `등록일 이후 최초 임대차계약 개시일`까지 가입하도록 규정했다.
국토교통부는 이번 시행령, 시행규칙의 개정을 통해 임차인 주거안정 향상 및 임대사업자의 부담 경감 등 국민편의가 증진될 것으로 기대하며, 앞으로도 제도 개선사항을 지속 발굴해 나갈 방침이라고 강조했다.
국토교통부는 지난 6월9 일과 8월 18일에 개정된 `민간임대주택에 관한 특별법`에서 위임한 사항과 그밖의 제도 개선사항을 반영한 `민간임대주택법 시행령·시행규칙` 개정안을 9월 2일부터 40일간 입법예고해 10월 12일 시행한다고 밝혔다.
이번 개정안에는 예비 임차인 등 누구나 해당 주택이 공적 의무가 부여된 등록임대주택임을 알 수 있도록 소유권 등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수하여야 함을 부기등기하도록 의무화하는 내용이 담겼다.
법 시행 전 소유권 보존등기를 한 민간임대주택의 경우 시행 후 2년 이내에 부기등기를 해야 한다. 신규 등록한 임대사업자는 지체없이 부기등기를 하고, 등록 이후 소유권보존등기를 하는 경우 그 보존등기와 동시에 해야 한다.
세부사항으로 정부는 부기등기 시 `임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택’이라 표기하도록 하고, 임대주택 등록이 말소되면, 부기등기 말소신청을 하도록 규정했다.
■ 보증금 반환지연 피해시 사업자 직권말소
임대사업자가 임대보증금 반환을 지연해서 임차인 피해가 명백한 경우 자치단체장 직원으로 등록말소가 가능해진다. 그간 다주택 임대사업자 가운데 임대차 계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례가 발생했지만 사업자 제재방안이 부족했던 문제점을 개선하기 위한 조치다.
직권말소가 가능한 사유는 첫째 임차인이 제기한 보증금 반환청구소송에서 승소판결이 확정됐거나, 주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립됐음에도 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우다.
■ 주택에 대한 선순위보증금 정보 제공
다가구주택 등 동일주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하면 임대인이 보증금 반환을 할 수 없는 상황이 되더라도 임차인이 해당주택 내 선순위 보증금을 회수하기 어려운 문제가 있었다. 앞으로는 등록임대주택이 `단독·다중주택·다가구주택` 유형인 경우 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위 보증금 정보를 임대차계약시 예비 임차인에게 제공해야 한다.
■ 임대사업자 계속 임대 곤란하면 직권말소 가능
정부는 임대주택이 계속 임대를 하기 곤란한 상황인 경우 지자체장이 직권말소를 할 수 있도록 세부조건을 마련했다.
먼저 임대사업자가 사망 후 상속인이 임대사업자 지위 승계를 거부하거나 등록제한 사유에 해당하는 경우, 또 재개발 재건축으로 인해 민간임대주택인 건물이 철거되거나 멸실되는 경우, 임대사업자가 임대차계약을 신고하지 않아 임대사업자가 지자체장에게 보고하게 했으나 3회 이상 불응하거나 거짓으로 보고한 경우도 직권말소 대상에 해당한다.
한편 `부기등기를 하지 아니한 자`와 `등록신청 시 제시한 임대보증금 상한을 준수하지 아니한 임대사업자` 등에 해당하는 임대사업자는 위반 차수에 따라 과태료가 세분화된다. 1차 위반은 200만원, 2차 위반은 400만원, 3차 위한은 500만원이다.
그밖에도 정부는 그간 임대보증금 보증 가입을 위해 필요한 주택가격 산정방법으로 감정평가액을 적용했지만 임대사업자 부담 경감을 위해 공시가격도 활용할 수 있도록 했다. 가격이 공시되지 않은 경우는 국세청장이 산정·고시하는 기준시가도 활용할 수 있다.
또 등록임대주택 보증가입이 의무화됨에 따라 매입임대주택 보증가입 시점을 명확하게 하기 위해 매입임대주택 등록일에 존속 중인 계약이 있는 경우 `민간임대주택 등록일`, 존속 중인 계약이 없는 경우 `등록일 이후 최초 임대차계약 개시일`까지 가입하도록 규정했다.
국토교통부는 이번 시행령, 시행규칙의 개정을 통해 임차인 주거안정 향상 및 임대사업자의 부담 경감 등 국민편의가 증진될 것으로 기대하며, 앞으로도 제도 개선사항을 지속 발굴해 나갈 방침이라고 강조했다.
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