"토지보상도 안 됐는데 사전청약…정부의 사기 분양" [전효성의 시크릿 부동산]

집·도시·건축 이야기를 한국경제TV 전효성 기자와 함께 들어봅니다. 방송에 모두 담지 못한 숨은 이야기를 가감 없이 전합니다. <편집자 주>
《지난 8일 정부는 수도권에서 공급할 주택 6만 호에 대해 사전청약을 진행하겠다고 밝혔다. 청약 시기를 앞당겨 `패닉 바잉`을 막겠다는 구상인데, 개발 대상 지역 원주민의 반발이 거세다. 임채관 공공주택지구 전국연대 대책협의회(공전협) 의장은 "토지 보상 공고도 나오지 않았는데 분양부터 하겠다는 건 사실상 사기 분양에 가깝다"고 강하게 비판했다. 그는 "정부는 사전 청약에 나서기 전에 원주민의 재정착률을 높일 수 있는 현실적인 보상 대책부터 제시하라"고 언급했다.》
Q. 정부가 3기 신도시를 비롯해 수도권 6만 호에 대한 사전분양을 예고했다.
"정부와 원주민 간에 보상 협의도 이뤄지지 않은 상황이다. 토지 보상 공고도 나지 않았다. 원래 개발지역에 살고 있던 원주민과 보상 협의를 하고 난 뒤에 사전 분양을 발표하는 게 순서 아니겠나. 정부는 정책적으로 건물이 지어지고 난 뒤에 아파트를 파는 `후분양`을 추진 중인 것으로 알고 있다. 그런데 3기 신도시는 토지 보상도 안 한 상태에서 `사전 분양`을 한다고 한다. 땅을 사들이지도 않고 집을 팔겠다는 건 `정부의 사기 분양`에 가깝다고 말할 수 있다.
정부의 부동산 정책 실패로 서울 집값이 많이 올랐다. 서울 집값을 잡겠다고 갑자기 수도권에서 막대한 공급을 하겠다고 한다. 수십 년 동안 거주해 온 원주민은 땅이 개발되면서 다른 곳으로 옮겨가야 한다. 이런 상황에서 보상안도 제대로 제시하지 않고 사전 분양을 하겠다고 하는 건 우리에게 또다시 상처를 주는 가혹한 처사다."
*정부는 수도권 공공택지에서 공급하는 37만호 중 6만호를 사전 청약한다는 계산이다. 2021년 하반기에 3만호, 2022년에 3만호를 사전 청약에 배정했다. 토지 보상의 경우 3기 신도시 중 남양주왕숙·하남교산·인천계양은 올해 말부터 보상협의에 들어간다. 고양창릉·부천대장은 내년 상반기에 토지보상공고를 할 계획이다.
Q. 정부와 LH는 3기 신도시, 공공주택지구 원주민과 논의가 잘 되고 있다는 입장이다.
"전혀 아니다. 정부는 대토보상(현금 대신 땅으로 보상)을 통해서 원주민의 재정착률을 높인다는데, 대토보상도 문제가 많다. 대토보상 주체가 한국토지주택공사(LH)인데 순순히 `협의 양도` 하는 사람에 대해서만 대토보상을 제공하고 있다. 법으로 보장된 수용재결, 이의재결 등의 절차를 거친 사람은 대토보상에서 가장 뒷순위로 밀린다. LH가 협의 양도를 많이 끌어내기 위해서 편법을 쓰는 셈이다. 국토부도 이를 수수방관하고 있다. 이 부분은 정말 문제가 있다고 생각해서 지난 8월 11일에 감사원에 공익 감사청구를 진행했다. 결과를 기다리는 중이다."
Q. 3기 신도시 대상 지역이 `그린벨트`인 점이 토지 보상의 핵심인 것 같다.
"3기 신도시를 비롯한 정부가 집을 짓겠다는 공공주택지구 대부분이 그린벨트 지역이다. 그린벨트는 개발행위가 안 된다. 수십 년 동안 그린벨트로 묶여있으면 공시지가가 상당히 낮다. 길 하나 건너서는 평당 수백만 원씩 하는데 그린벨트 지역은 1/10도 안 된다. 여전히 정부에서는 공시지가 기준으로 보상을 하는 실정이다.
분당 서현지구 사례를 보면 `임야`로 지정된 곳이 있다. 그런 곳은 ㎡당 공시지가가 7만 원 정도다. 길 하나 건너서 있는 아파트는 평당 4천만~5천만 원에 달한다. 원주민들에게 `행복주택`을 시세보다 30% 정도 싸게 공급한다고 하더라고 평당 2천~3천만 원 정도다. ㎡당 7만 원 보상받아서 행복주택에 들어갈 수 있겠나. 국가가 토지를 강제로 수탈하는 행위다."
Q. 토지보상금을 받는 것만큼 중요한 게 기존 토지에서 해왔던 사업(농업, 화훼업 등)을 계속할 수 있는지다.
"개발지역 원주민의 재정착률은 20%가 안 된다. 원주민이 농사짓는 땅을 수용당해서 보상을 받고 인접 지역에 땅을 사려면 10분의 1도 살 수 없는 상황이다. 과천지구는 이런 사례도 있었다. 그린벨트 지역에서 허가를 받고 비닐하우스 화훼업을 하는 원주민이 있다. 이 사람이 보상을 받고 옆 지역으로 옮겨가서 같은 업종을 하려면 제한이 생긴다. 다른 지역으로 옮겨가서 사업을 하는 건데, 신규로 사업을 시작하는 것으로 돼버려서 5년이 지나야 정식 인정을 해준다고 한다. 사실상 생계가 끊기는 상황인 거다. 원주민들이 재정착하려면 주택 공급에 속도를 올리기보단 원주민의 재정착에 신경을 더 써야 하지 않겠나. 과거에 군사정권처럼 토지를 강제로 수용하는 행위는 이제는 근절돼야 한다고 생각한다."
Q. 토지 보상에 양도세를 면제하는 문제는 어떻게 됐나.
"그린벨트로 묶여있는 땅을 강제로 수용당하고 헐값에 보상을 받는데 거기에 양도소득세까지 물린다고 한다. 원주민들이 여러 번 부당하다는 의사 표현을 해서 양도세를 감면하는 논의가 진행됐었다. 하지만 일부 의원들이 `시가대로 보상하는데 무슨 문제가 있냐`며 `양도세를 면제해 주는 것은 특혜다`라는 입장을 밝혀서 무산됐다.
개발제한구역으로 묶여있는 땅은 일체 개발행위를 못 한다. 거래도 잘 이뤄지지 않는다. 어쩌다 한 번씩 거래가 된 걸 기준으로 삼아서 보상하는데 그게 `현 시가`인가? 길 건너에 있는 그린벨트가 아닌 땅은 평당 수천만 원씩 하는데 말이다. 지금도 양도세와 관련해서는 목소리를 내고 싶은데 코로나 사태로 그러기도 어렵다. 정부가 추경예산으로 수십조 원씩 쏟아붓는데 양도세를 면제해주겠나. 답답한 심정이다."