최근 23번째 부동산 대책 등장 이후 여기저기에서 불만이 터져 나오고 있다. 규제 끼리 충돌이 발생하자 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓인 이들이 적지 않기 때문이다. 특히 자의가 아닌 상속으로 다주택자가 된 경우 세부담에 정리하려고 해도 녹록치 않다. 재건축 아파트에 사는 A씨는 “정부가 다주택자는 집을 팔라고 하더니만 이게 무슨 상황인지 모르겠다”며 “대출도 다 막히고 집도 못 팔고 세금 못 내 신용불량자가 될 판”이라는 넋두리를 늘어놓을 수밖에 없다.
현재 국회를 통과한 부동산 관련 법률안은 임대차 3법, ‘2+2’ 계약갱신청구권, 전·월세 상한제, 종합부동산세법과 부동산거래신고법 등 11개에 이른다. 문제는 대표적인 상속 유형 역시 부동산이라는 점이다. 관련해 상속 시 부동산 대책 적용 여부를 꼼꼼히 살피지 않으면 낭패를 볼 수 있다.
법무법인 한중의 홍순기 상속전문변호사는 “6·17 부동산 대책에 따르면 전세대출을 받은 사람이 규제 대상지역 아파트를 상속받은 경우 관련 전세대출 회수 대상에서 제외하지만, 증여를 받으면 전세대출 규제가 적용된다는 차이점을 알아둬야 한다”며 “이유인즉, 사망 후 받는 상속은 본인 의지와 관계가 없어 구매로 보기 어렵지만, 피상속인 생전에 받는 증여의 경우 구매와 같다고 보고, 예외 없이 규제 적용 대상으로 분류되는데, 이는 증여가 탈세를 목적으로 활용되는 경우가 많기 때문인 것으로 분석된다”고 설명했다.
참고로 상속으로 부동산을 취득하기 위해서는 취득세를 납부해야 하는데, 취득세 납부기한은 상속이 개시된 날이 속하는 달 말일부터 6개월 이내로 규정되어 있다. 즉 부동산 상속은 6개월 이내에 상속등기를 해야 하며, 상속인들 간 상속재산 분쟁이 있거나 재산분할에 대한 협의 기간 이 길어지는 경우 상속일이 속하는 달로부터 12개월 안에 등기해야 배우자상속공제를 5억 원 이상 받을 수 있다는 점을 체크할 필요가 크다.
이번 부동산 대책에 따르면 주택수가 늘어날수록 세부담이 커진다. 다주택자에 대한 취득세와 종부세 강화가 그 이유이다. 구체적으로 내년 6월 2일부터 2주택자 및 조정대상지역 1주택자의 종부세율은 0.5~2.7%에서 0.6~3%로 인상된다. 또 8월 12일부터 시행된 취득세율은 규제지역에서 2주택부터, 비규제지역은 3주택부터 중과된다. 법 시행 이후 취득한 아파트 분양권도 주택 수에 포함된다.
더불어 양도소득세 주택 수 포함대상은 내년 1월부터 들어간다. 한편 상속 등으로 인한 일시적 2주택자는 취득세 중과세율을 적용하지 않으나 기존 주택을 3년 이내(규제지역 1년) 매도하지 않으면 감면받은 세금은 추징한다.
홍순기 상속전문변호사는 “부동산 상속은 예기치 못한 변수이기에 의도치 않게 다주택자가 된 상황이라면 상속 관련 제외 조항을 꼼꼼히 살펴 불필요한 부담을 지지 않도록 대응하는 것이 좋다”며 “부모로부터 땅과 건물을 유산으로 받아 다수의 자녀가 공동명의로 상속받는 경우도 적지 않은 편인데 이러한 경우 현물화 과정이 복잡해질 수 있으므로 상속전문변호사 등에게 조언을 구해 효율적인 처리 방법을 강구하길 권한다”고 조언했다.
상속과 뗄 수 없는 상속세, 증여세는 상속 대상 재산 형태, 재산 액수, 관련 법률 및 정부 정책 등 여러 요소가 개입되는 복잡한 사안이다. 실무상 상속공제를 활용하면 상속세를 많이 절감할 수도 있다. 상속공제액은 일괄공제와 배우자상속 공제만으로 최소 10억 원 정도인데, 상속공제를 정확히 이해하고 적용하면 상속세를 합리적으로 줄일 수 있는 것이다.
하지만 상속공제를 최대한 받기 위해서는 충족 요건을 신중하게 검토하는 과정이 필수적이다. 일례로 인적공제 중에서도 배우자상속 공제는 최저 5억 원에서 최대 30억 원까지 공제할 수 있으며, 배우자 상속분이 5억 원에 미달하거나 상속을 받지 않는 경우에도 배우자상속 공제는 5억 원까지 적용된다는 특징이 있다.
홍순기 상속전문변호사는 “지난해 정부가 다주택자들에 대한 양도소득세를 인상하면서 증여세 세수가 5조원을 돌파하며 사상 최대를 기록한 바 있다”며 “증여세는 정부의 세금 관련 정책에 따라 요동치는 경향이 짙으므로 상속설계 중 사전증여를 고려하고 있다면 다각도의 시뮬레이션을 통해 최적화된 방향성을 설정한 후 진행하는 것이 효과적”이라고 강조했다.
한편, 홍순기 변호사는 조세법 박사학위를 가지고 있는 상속전문변호사로 상속 분야에서 주로 활동 중에 있다. 특히 상속에 관한 판례는 물론 외국 사례까지 수집, 정리하고 이론과 학설을 연구해 이를 실제 소송에 적용하고 있으며 상담부터 소송과 집행, 사건 종결 이후 발생 가능한 문제 등 전 과정에 있어 체계적인 시스템으로 법적 서비스를 제공하고 있다.
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