역세권 복합개발이 본격화될 전망이다.
서울시는 지난해 정부의 ‘8·4공급대책’ 후속조치로 `역세권복합개발(고밀주거)지구단위계획수립기준`을 마련, 시행에 들어간다고 2일 밝혔다.
이번 역세권 고밀개발의 주요내용은 ▲사업대상지 기준 ▲용적률 체계 ▲완화된 용적률 활용기준 ▲건축계획 기준 등이다.
앞으로 역세권 복합개발을 위해 지구단위계획을 수립하는 경우엔 이 기준을 적용해야 한다.
○일반주거지역 중 기준 충족 지역 `준주거지역` 용도 변경
사업대상지는 역세권(승강장경계반경250m) 중 도로와 면적요건을 충족하는 곳이다.
용도지역은 준주거지역이다. 일반주거지역(제2종·제3종) 가운데 기준을 충족하는 경우 준주거지역으로 용도지역을 변경해 추진한다.
특히 사업대상지는 적정규모의 부지면적을 확보해야 한다. 1,500㎡ 이상~5000㎡ 이하 및 가로구역의 1/2 이상, 최소한의 도로에 접하면서(2면 이상), 노후도 요건을 충족하는 곳이어야 한다.
대상지가 구릉지 또는 저층 주거지와 인접하는 경우 예외적으로 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경하는 경우만 가능하다.
○역세권 도로변과 도로 폭 10m 확보 시 용적률 최대 700% 가능
용적률 체계는 현행 ‘공동주택건립형지구단위계획수립기준’과 정합성을 유지해야 한다.
여기에 상한 용적률은 도시계획 측면의 중심지 체계, 대중교통의 접근성을 고려한 대상지 입지, 진·출입 도로 넓이 등을 고려해 차등 적용할 예정이다.
예컨대, 2030서울플랜상도심·광역중심·지역중심·지구중심 등 역세권에서 간선도로변에 면하고, 진·출입 도로 폭원이 10m 이상 확보되는 경우 용적률 최대 700%로 개발을 할 수 있다.
일반적으로 준주거지역으로 상향되는 경우에 비해 최대 300%를 추가로 확보할 수 있다.
○완화된 용적률의 나머지 50% 공공지원 공급
민간사업자는 준주거지역 상향과 용적률 완화를 통해 사업 추진 동력을 확보하는 대신, 완화된 용적률의 50%를 ‘공공기여’로 제공한다.
공공기여는 `서울특별시도시계획조례`에 따라 70% 이상은 공공임대주택으로, 30% 이하는 지역에 필요한 공공시설 등으로 제공하는 것을 원칙으로 한다.
이와 관련해 시는 지난달 20일 `서울특별시도시계획조례` 개정을 완료했다.
추가로 상가 등 비주거 시설은 전체 용적률의 10% 이상으로 하되, 여건을 고려해 최대 5% 범위에서 완화할 수 있도록 규정했다.
○채광 등 확보키 위해 기존 높이제한 최대 2배까지 완화
고밀개발의 실현 가능성을 높이기 위해 높이 제한 완화책도 담았다.
채광 등을 확보하기 위해 기존에 정한 높이 제한을 상한용적률과 연동해 최대 2배까지 차등적으로 완화할 수 있도록 했다.
그동안 채광이격 및 인동 간격에 따른 건축물 높이제한이 있어 용적률 500% 이상의 고층 고밀 주거의 조성이 여의치 않았기 때문이다.
더 나은 주거 환경과 주민 공동체 활성화를 위해 주민공동시설을 100㎡ 이상 설치하도록 하고 건축한계선과 공개공지계획도 수립하도록 명시했다.
여기에 보행환경개선을 위한 계획기준 등도 제시했다.
홍선기 서울시 도시관리과장은 "역세권복합개발 본격 시행을 위한 준비를 마쳤고 대중교통 이용이 편리한 역세권에 복합개발을 활성화하겠다"며 "시민들의 요구가 높은 직주근접을 강화하고 속도감 있는 주택공급에 이바지할 수 있도록 최선을 다해 추진하겠다"고 말했다.
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