중년 기자의 중년을 위한 연금 이야기
주택연금의 전체 누적 가입자 수가 지난 8월 10만 명을 넘어섰다.
2016년 이후 해마다 1만 명 이상 가입자 수를 늘려온 주택연금은 최근 집값이 정점이라는 신호와 함께 가입자 수가 눈에 띄게 늘고 있다.
실제로 올해 1월부터 8월 말까지 누적 가입자는 9,483명으로 지난해 같은 기간(6,823명)보다 38%가 늘었다.
나의 노후를 대비한 주택연금, 그렇다면 선택은 어떻게 하면 좋을까?
주택연금, 상황에 맞게 선택하자
주택연금의 종류는 일반주택연금, 주택 담보대출 상환용 주택연금, 우대형 주택연금 이렇게 3종류가 있다.
여기에 보금자리론을 주택연금으로 전환하는 연계형 상품까지 더하면 선택지는 4개로 늘어난다.
이중 일반주택연금과 주택 담보대출 상환용 주택연금은 모두 공시가격 9억 원 이하 주택을 소유한 사람이면 가입할 수 있다.
은행 주택 담보대출이 있으면 연금을 일시금으로 받아 대출을 갚고 남은 금액을 매달 연금으로 받는 방식 등 지급 방식은 두 상품 모두 동일하다.
하지만 상환형이 일반형과 가장 큰 차이점은 대출 상환용으로 받는 금액이 더 크다는 것이다.
일반형의 경우 연금 지급한도액(100세까지 받을 연금 총액의 현재가치)의 50% 이하로 일시금을 받을 수 있는데 반해 상환형은 50% 초과 90% 이하까지 일시금을 받을 수 있다.
은행에 갚아야 할 주택 담보대출이 적은 사람은 일반주택연금에 가입하면 되고, 갚아야 할 주택 담보대출이 많이 남은 사람은 주택 담보대출 상환용 주택연금으로 가입하면 된다.
두 연금의 또 다른 차이점은 보증료율이다. 일반형은 초기 보증료(주택 가격 기준) 1.5%, 연 보증료(받은 누적 연금액 기준) 0.75%를 내고, 상환형의 경우 초기 보증료와 연 보증료가 모두 1.0%이다.
2억 이하 주택은 월지급금 더 많이 받는 우대형
시세가 낮은 주택에 살고 있다면 우대형 주택연금 가입을 고려해 볼 만하다.
우대형 주택연금은 집값이 낮은 사람들에게 더 많은 혜택을 주기 위해 설계된 주택연금이다.
공시가격 2억 원 미만 1주택자이고, 부부 중 1명이 기초연금 수급자 이면 가입이 가능하다
주택연금 가입 당시에 65세 이하로 기초연금 수급 대상자가 아닌 사람도 향후 기초연금 수급자격이 주어지면 우대형으로 전환 신청을 할 수 있다.
보금자리론으로 내 집 마련 후 주택연금으로 연계 가능
장기로 해당 주택 구입 자금을 대출해 주는 보금자리론을 통해 주택을 구입한 사람도 주택연금과 연계가 가능하다.
`주택연금 사전예약 보금자리론`은 만 40세 이상이면서 보금자리론을 받은 사람이 가입할 수 있다.
이 상품은 보금자리론을 받아 집을 구매한 주택 소유주가 만 55세가 돼서 주택연금에 가입할 경우 혜택을 주는 방식으로 설계됐다.
혜택은 매달 납부한 보금자리론 이자의 최대 0.3%를 복리로 적립해 주택연금으로 전환할 때 일시금으로 주는 것이다.
보금자리론을 주택연금으로의 전환할 당시 남은 대출금은 여타 주택연금 가입 때와 같이 일시금으로 받아 갚으면 된다.
상속문제로 연금 수급이 걱정된다면 신탁 방식이 유리
모든 주택연금은 소유권 옵션이 있다.
주택의 소유권을 내가 갖는 저당권 방식과 소유권을 한국주택금융공사에게 넘기는 신탁 방식이 바로 그것이다.
저당권 방식은 소유권을 내가 갖고 있으면서 근저당을 설정한 뒤 연금을 받는 방식이고, 신탁 방식은 소유권을 한국주택금융공사에게 넘기고 연금을 받는 것이다.
연금을 받는 방식과 액수는 같지만 등기부상 갑구에 주택금융공사가 소유자로 등기가 된다는 것에 차이가 있다.
두 가지 방식의 또 다른 차이점은 부부 중 한 명이 사망하고 나머지 한 명에게 연금 수급권이 승계될 때 자식들의 동의를 구해야 하는지 여부이다.
저당권 방식 즉, 소유권이 연금 수급자에게 있는 경우는 사후에 부부한테 수급권을 승계할 때 법적 유류분이 있는 자식들의 동의를 얻어야 한다.
반면 신탁 방식, 소유권을 공사에 넘기는 경우 법적 상속자들의 동의 없이 남은 한 명의 부부에게 자동으로 연금 수급권이 승계된다.
때문에 훗날 상속 관련 논쟁을 피하고 싶다면 신탁 방식을 택하는 편이 유리하다.
또 신탁 방식은 보증금이 있는 임대를 줄 수 있다.
전세나 반전세, 월세 등 보증금을 받는 형태의 임대를 줄 수 있는 것이다.
따라서 2층짜리 단독주택이거나 다가구 등 세대분리가 가능한 형태의 주택을 소유하고 있다면 신탁 방식으로 임대 수입을 올릴 수 있다.
다만, 이 경우 등기부상 소유가 주택금융공사이기 때문에 보증금은 공사가 보관을 하고 월세만 받을 수 있다.
공사는 받는 보증금을 원금 보장형 상품에 넣어두고 임대계약 종료 시 이자 수익과 합해 연금 가입자에게 돌려준다.
만약 자신이 신탁 방식을 택했다가 소유권이 공사에 있는 게 불편해 다시 저당권 방식으로 바꾸고 싶다면 언제든 신청만 하면 변경 가능하다.
저당권 방식을 신탁 방식으로 바꾸는 경우도 마찬가지이다.
저당권 방식과 신탁 방식 모두 주택 관련된 세금은 주택 원 소유주인 자신이 부담한다.
2016년 이후 해마다 1만 명 이상 가입자 수를 늘려온 주택연금은 최근 집값이 정점이라는 신호와 함께 가입자 수가 눈에 띄게 늘고 있다.
실제로 올해 1월부터 8월 말까지 누적 가입자는 9,483명으로 지난해 같은 기간(6,823명)보다 38%가 늘었다.
나의 노후를 대비한 주택연금, 그렇다면 선택은 어떻게 하면 좋을까?
주택연금, 상황에 맞게 선택하자
주택연금의 종류는 일반주택연금, 주택 담보대출 상환용 주택연금, 우대형 주택연금 이렇게 3종류가 있다.
여기에 보금자리론을 주택연금으로 전환하는 연계형 상품까지 더하면 선택지는 4개로 늘어난다.
이중 일반주택연금과 주택 담보대출 상환용 주택연금은 모두 공시가격 9억 원 이하 주택을 소유한 사람이면 가입할 수 있다.
은행 주택 담보대출이 있으면 연금을 일시금으로 받아 대출을 갚고 남은 금액을 매달 연금으로 받는 방식 등 지급 방식은 두 상품 모두 동일하다.
하지만 상환형이 일반형과 가장 큰 차이점은 대출 상환용으로 받는 금액이 더 크다는 것이다.
일반형의 경우 연금 지급한도액(100세까지 받을 연금 총액의 현재가치)의 50% 이하로 일시금을 받을 수 있는데 반해 상환형은 50% 초과 90% 이하까지 일시금을 받을 수 있다.
은행에 갚아야 할 주택 담보대출이 적은 사람은 일반주택연금에 가입하면 되고, 갚아야 할 주택 담보대출이 많이 남은 사람은 주택 담보대출 상환용 주택연금으로 가입하면 된다.
두 연금의 또 다른 차이점은 보증료율이다. 일반형은 초기 보증료(주택 가격 기준) 1.5%, 연 보증료(받은 누적 연금액 기준) 0.75%를 내고, 상환형의 경우 초기 보증료와 연 보증료가 모두 1.0%이다.
2억 이하 주택은 월지급금 더 많이 받는 우대형
시세가 낮은 주택에 살고 있다면 우대형 주택연금 가입을 고려해 볼 만하다.
우대형 주택연금은 집값이 낮은 사람들에게 더 많은 혜택을 주기 위해 설계된 주택연금이다.
공시가격 2억 원 미만 1주택자이고, 부부 중 1명이 기초연금 수급자 이면 가입이 가능하다
주택연금 가입 당시에 65세 이하로 기초연금 수급 대상자가 아닌 사람도 향후 기초연금 수급자격이 주어지면 우대형으로 전환 신청을 할 수 있다.
보금자리론으로 내 집 마련 후 주택연금으로 연계 가능
장기로 해당 주택 구입 자금을 대출해 주는 보금자리론을 통해 주택을 구입한 사람도 주택연금과 연계가 가능하다.
`주택연금 사전예약 보금자리론`은 만 40세 이상이면서 보금자리론을 받은 사람이 가입할 수 있다.
이 상품은 보금자리론을 받아 집을 구매한 주택 소유주가 만 55세가 돼서 주택연금에 가입할 경우 혜택을 주는 방식으로 설계됐다.
혜택은 매달 납부한 보금자리론 이자의 최대 0.3%를 복리로 적립해 주택연금으로 전환할 때 일시금으로 주는 것이다.
보금자리론을 주택연금으로의 전환할 당시 남은 대출금은 여타 주택연금 가입 때와 같이 일시금으로 받아 갚으면 된다.
상속문제로 연금 수급이 걱정된다면 신탁 방식이 유리
모든 주택연금은 소유권 옵션이 있다.
주택의 소유권을 내가 갖는 저당권 방식과 소유권을 한국주택금융공사에게 넘기는 신탁 방식이 바로 그것이다.
저당권 방식은 소유권을 내가 갖고 있으면서 근저당을 설정한 뒤 연금을 받는 방식이고, 신탁 방식은 소유권을 한국주택금융공사에게 넘기고 연금을 받는 것이다.
연금을 받는 방식과 액수는 같지만 등기부상 갑구에 주택금융공사가 소유자로 등기가 된다는 것에 차이가 있다.
두 가지 방식의 또 다른 차이점은 부부 중 한 명이 사망하고 나머지 한 명에게 연금 수급권이 승계될 때 자식들의 동의를 구해야 하는지 여부이다.
저당권 방식 즉, 소유권이 연금 수급자에게 있는 경우는 사후에 부부한테 수급권을 승계할 때 법적 유류분이 있는 자식들의 동의를 얻어야 한다.
반면 신탁 방식, 소유권을 공사에 넘기는 경우 법적 상속자들의 동의 없이 남은 한 명의 부부에게 자동으로 연금 수급권이 승계된다.
때문에 훗날 상속 관련 논쟁을 피하고 싶다면 신탁 방식을 택하는 편이 유리하다.
또 신탁 방식은 보증금이 있는 임대를 줄 수 있다.
전세나 반전세, 월세 등 보증금을 받는 형태의 임대를 줄 수 있는 것이다.
따라서 2층짜리 단독주택이거나 다가구 등 세대분리가 가능한 형태의 주택을 소유하고 있다면 신탁 방식으로 임대 수입을 올릴 수 있다.
다만, 이 경우 등기부상 소유가 주택금융공사이기 때문에 보증금은 공사가 보관을 하고 월세만 받을 수 있다.
공사는 받는 보증금을 원금 보장형 상품에 넣어두고 임대계약 종료 시 이자 수익과 합해 연금 가입자에게 돌려준다.
만약 자신이 신탁 방식을 택했다가 소유권이 공사에 있는 게 불편해 다시 저당권 방식으로 바꾸고 싶다면 언제든 신청만 하면 변경 가능하다.
저당권 방식을 신탁 방식으로 바꾸는 경우도 마찬가지이다.
저당권 방식과 신탁 방식 모두 주택 관련된 세금은 주택 원 소유주인 자신이 부담한다.
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