<앵커>
'권영훈의 집중탐구' 시간입니다. 정부가 지난 달(7일) '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 공개한 지 한달이 지났습니다.
오늘(10일) 원희룡 국토부 장관은 국회를 찾아 여당 의원들에게 특별법 내용과 취지를 설명했는데요. 법 제정 배경이 1기 신도시 재건축을 위한 거죠?
<기자>
두 앵커는 '천당 아래 분당'이란 말 들어 보셨죠? 과거 분당신도시가 '버블세븐' 지역으로 집값 상승을 주도하자 붙여진 별명인데요.
현재 사정은 많이 달라졌습니다. 날이 갈수록 아파트가 노후화되면서 신도시 주거환경은 나빠지고 있다는 평가입니다.
때문에 분당과 일산 등 1기 신도시 주민들을 중심으로 재건축이 필요하다는 여론이 커졌고, 윤석열 대통령이 대선 공약으로 내놓기도 했습니다.
그리고 정부는 지난달 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 주요 내용을 공개했는데요. 1기 신도시 재건축을 위해 각종 규제를 풀고, 온갖 지원책을 담고 있습니다.
우선, 특별정비구역 적용 대상에 1기 신도시를 포함해 '택지조성사업 완료 후 20년이 경과한 100만㎡ 이상 택지'로 범위를 넓혔습니다.
기존 재건축 연한이 30년인데 10년이나 줄어든 점이 눈에 띕니다. 다음으로, 안전진단을 면제 또는 완화해주고, 용적률을 '최대 500%'까지 높일 수 있습니다.
여기서 핵심은 바로 '용적률'인데요. 건물 연면적을 대지면적으로 나눈 건데 높이를 좌우하는 '수직적 건축밀도' 개념입니다.
1기 신도시 아파트 단지가 중층 이상으로 높은 용적률 때문에 사업성이 나오지 않아 재건축이 쉽지 않았는데요.
현재 1기 신도시 용적률은 169~226%입니다. 그런데 최대 500% 높여준다면 15~20층 아파트가 30층 이상으로 높아지게 됩니다.
1기 신도시 재건축은 규모로 볼 때 사실상 현 정부 최대 개발사업인 셈인데요. 때문에 정부가 파격적인 특례 조항을 특별법에 담은 것으로 보입니다.
<앵커>
하지만 시장 반응은 냉랭하다고 하는데요. 이유가 뭔가요?
<기자>
보통 정부가 정책 지원을 쏟아내면 해당 지역 집값은 바로 반응하기 마련인데요. 1기 신도시는 사뭇 다릅니다.
1기 신도시가 위치한 해당 시 아파트 거래량을 보면 1월보다 조금 늘어난 수준에 그쳤습니다.
또, 대규모 개발 호재임에도 불구하고 집값 반등은 커녕 오히려 더 내렸는데요.
2월 정부 발표 이후 한달 동안 1기 신도시 아파트 가격을 보면 평균 0.37% 떨어졌습니다.
물론 전반적인 부동산 침체가 영향을 미친 거지만 1기 신도시 재건축을 둘러싼 쟁점들도 걸림돌로 작용하고 있습니다.
먼저 여소야대 상황에서 특별법이 순조롭게 국회를 통과할 지가 관건입니다.
국회 문턱을 넘더라도 1기 신도시 특혜라는 비판이 나오고 있어 타 지역주민들의 반발이 적지 않습니다.
나아가 정치권이 개입해 특별정비구역이 한없이 늘어날 가능성도 배제할 수 없습니다.
다음으로 단독 재건축 보다 신도시 전체를 대상으로 하는 광역 재건축은 이해관계가 훨씬 복잡할 수 밖에 없습니다.
단지 마다 용적률, 대지지분 등이 다르기 때문에 사업성 여부를 놓고 갈등이 나타나기 십상인데요.
특히 용적률 최대 500%를 두고도 비현실적이란 분석이 많습니다. 고밀개발로 '닭장아파트'만 조성하는 것 아니냐는 우려가 적지 않습니다.
때문에 역세권 일부 단지만 용적률 500%가 적용될 것으로 보입니다. 이렇게 되면 나머지 단지에선 또 불만이 나오겠죠.
가장 주목할 부분은 약 30만 가구가 재건축 공사하는 동안 거처를 옮겨야 하기 때문에 '전세대란'이 불가피해 보입니다.
일단 정부는 이주대책을 지자체로 공을 넘긴 상황인데요. 순차적으로 단지별 이주하는 방향으로 정해질 가능성이 높습니다.
때문에 향후 1기 신도시 재건축 사업이 끝나려면 30년이나 걸릴 수 있다는 지적입니다. 인터뷰 보시죠.
<인터뷰> 김제경 / 투미부동산컨설팅 소장
"이해관계를 다 충족시켜서 가는 것도 오래 걸릴 수 있지만 설령 빨리 간다고 하더라도 이주대책을 확실하게 수립하지 않으면 전체적인 1기 신도시가 다 조성될 때는 20년이 아니라 30년도 훨씬 넘어갈 수 있다는 우려도 하고 있다"
그리고, 정부는 과도한 공공기여는 없다고 했지만 다양한 기부채납 형태로 재건축초과이익을 환수하겠다는 입장이어서 각 조합들은 셈법이 복잡한 상황입니다.
광역 재건축을 통해 용적률 인센티브를 받더라도 실익이 적고, 오랜 시간이 소요될 경우 단독 재건축으로 선회, 이탈하려는 움직임이 나올 수 있기 때문입니다.
<앵커>
정부와 여당이 적극적인 만큼 1기 신도시 재건축이 순항할 가능성도 있습니다. 그럼 이번 '노후계획도시 특별법' 수혜 단지로 어디가 꼽히나요?
<기자>
이번 특별법은 1기 신도시뿐 아니라 수도권 택지지구와 지방거점 신도시 등 전국 49개 택지지구가 적용 대상입니다.
전문가들은 "무엇보다 1기 신도시가 수혜를 입을 것"이라며 "그 가운데 판교, 성남, 위례신도시가 주변에 있는 분당신도시가 상대적으로 입지가 우수하다"며 최대 수혜지로 꼽았습니다.
또, "단지별로 사업시기가 큰 차이를 보일 것이어서 정부가 내년에 발표하는 선도지구에 포함될 곳들을 주목해야 한다"고 조언했습니다.
구체적으로 초역세권이면서 통합 재건축으로 추진하는 단지가 포함될 가능성이 높습니다.
분당의 경우 서현역 인근 서현동 시범단지(한양, 삼성한신, 우성, 현대)가, 일산은 일산역 바로 앞 후곡마을 아파트단지(3, 4, 10, 15단지)가 대표적입니다.
전문가들은 또 "이번 특별법으로 기존 노후계획도시들의 수혜도 기대된다"며 "대표적으로 재정비 사업추진이 빠른 양천구 목동과 노원구 상계동, 중계동"이라고 전했습니다.
<인터뷰> 김제경 / 투미부동산컨설팅 소장
"상계동, 중계동의 경우 80년대 조성됐지만 아무래도 사업성이 떨어지는 것은 사실. 용적률 인센티브를 받고 안받고 여부가 정말 중요하다. 상계동, 중계동의 경우 1기 신도시 특별법에서 노후계획도시 특별법으로 변화하면서 가장 큰 수혜를 얻을 지역이라고 보고 있다"
<앵커>
권 기자, 수고했습니다. '권영훈의 집중탐구'는 여기까집니다.
'권영훈의 집중탐구' 시간입니다. 정부가 지난 달(7일) '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 공개한 지 한달이 지났습니다.
오늘(10일) 원희룡 국토부 장관은 국회를 찾아 여당 의원들에게 특별법 내용과 취지를 설명했는데요. 법 제정 배경이 1기 신도시 재건축을 위한 거죠?
<기자>
두 앵커는 '천당 아래 분당'이란 말 들어 보셨죠? 과거 분당신도시가 '버블세븐' 지역으로 집값 상승을 주도하자 붙여진 별명인데요.
현재 사정은 많이 달라졌습니다. 날이 갈수록 아파트가 노후화되면서 신도시 주거환경은 나빠지고 있다는 평가입니다.
때문에 분당과 일산 등 1기 신도시 주민들을 중심으로 재건축이 필요하다는 여론이 커졌고, 윤석열 대통령이 대선 공약으로 내놓기도 했습니다.
그리고 정부는 지난달 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 주요 내용을 공개했는데요. 1기 신도시 재건축을 위해 각종 규제를 풀고, 온갖 지원책을 담고 있습니다.
우선, 특별정비구역 적용 대상에 1기 신도시를 포함해 '택지조성사업 완료 후 20년이 경과한 100만㎡ 이상 택지'로 범위를 넓혔습니다.
기존 재건축 연한이 30년인데 10년이나 줄어든 점이 눈에 띕니다. 다음으로, 안전진단을 면제 또는 완화해주고, 용적률을 '최대 500%'까지 높일 수 있습니다.
여기서 핵심은 바로 '용적률'인데요. 건물 연면적을 대지면적으로 나눈 건데 높이를 좌우하는 '수직적 건축밀도' 개념입니다.
1기 신도시 아파트 단지가 중층 이상으로 높은 용적률 때문에 사업성이 나오지 않아 재건축이 쉽지 않았는데요.
현재 1기 신도시 용적률은 169~226%입니다. 그런데 최대 500% 높여준다면 15~20층 아파트가 30층 이상으로 높아지게 됩니다.
1기 신도시 재건축은 규모로 볼 때 사실상 현 정부 최대 개발사업인 셈인데요. 때문에 정부가 파격적인 특례 조항을 특별법에 담은 것으로 보입니다.
<앵커>
하지만 시장 반응은 냉랭하다고 하는데요. 이유가 뭔가요?
<기자>
보통 정부가 정책 지원을 쏟아내면 해당 지역 집값은 바로 반응하기 마련인데요. 1기 신도시는 사뭇 다릅니다.
1기 신도시가 위치한 해당 시 아파트 거래량을 보면 1월보다 조금 늘어난 수준에 그쳤습니다.
또, 대규모 개발 호재임에도 불구하고 집값 반등은 커녕 오히려 더 내렸는데요.
2월 정부 발표 이후 한달 동안 1기 신도시 아파트 가격을 보면 평균 0.37% 떨어졌습니다.
물론 전반적인 부동산 침체가 영향을 미친 거지만 1기 신도시 재건축을 둘러싼 쟁점들도 걸림돌로 작용하고 있습니다.
먼저 여소야대 상황에서 특별법이 순조롭게 국회를 통과할 지가 관건입니다.
국회 문턱을 넘더라도 1기 신도시 특혜라는 비판이 나오고 있어 타 지역주민들의 반발이 적지 않습니다.
나아가 정치권이 개입해 특별정비구역이 한없이 늘어날 가능성도 배제할 수 없습니다.
다음으로 단독 재건축 보다 신도시 전체를 대상으로 하는 광역 재건축은 이해관계가 훨씬 복잡할 수 밖에 없습니다.
단지 마다 용적률, 대지지분 등이 다르기 때문에 사업성 여부를 놓고 갈등이 나타나기 십상인데요.
특히 용적률 최대 500%를 두고도 비현실적이란 분석이 많습니다. 고밀개발로 '닭장아파트'만 조성하는 것 아니냐는 우려가 적지 않습니다.
때문에 역세권 일부 단지만 용적률 500%가 적용될 것으로 보입니다. 이렇게 되면 나머지 단지에선 또 불만이 나오겠죠.
가장 주목할 부분은 약 30만 가구가 재건축 공사하는 동안 거처를 옮겨야 하기 때문에 '전세대란'이 불가피해 보입니다.
일단 정부는 이주대책을 지자체로 공을 넘긴 상황인데요. 순차적으로 단지별 이주하는 방향으로 정해질 가능성이 높습니다.
때문에 향후 1기 신도시 재건축 사업이 끝나려면 30년이나 걸릴 수 있다는 지적입니다. 인터뷰 보시죠.
<인터뷰> 김제경 / 투미부동산컨설팅 소장
"이해관계를 다 충족시켜서 가는 것도 오래 걸릴 수 있지만 설령 빨리 간다고 하더라도 이주대책을 확실하게 수립하지 않으면 전체적인 1기 신도시가 다 조성될 때는 20년이 아니라 30년도 훨씬 넘어갈 수 있다는 우려도 하고 있다"
그리고, 정부는 과도한 공공기여는 없다고 했지만 다양한 기부채납 형태로 재건축초과이익을 환수하겠다는 입장이어서 각 조합들은 셈법이 복잡한 상황입니다.
광역 재건축을 통해 용적률 인센티브를 받더라도 실익이 적고, 오랜 시간이 소요될 경우 단독 재건축으로 선회, 이탈하려는 움직임이 나올 수 있기 때문입니다.
<앵커>
정부와 여당이 적극적인 만큼 1기 신도시 재건축이 순항할 가능성도 있습니다. 그럼 이번 '노후계획도시 특별법' 수혜 단지로 어디가 꼽히나요?
<기자>
이번 특별법은 1기 신도시뿐 아니라 수도권 택지지구와 지방거점 신도시 등 전국 49개 택지지구가 적용 대상입니다.
전문가들은 "무엇보다 1기 신도시가 수혜를 입을 것"이라며 "그 가운데 판교, 성남, 위례신도시가 주변에 있는 분당신도시가 상대적으로 입지가 우수하다"며 최대 수혜지로 꼽았습니다.
또, "단지별로 사업시기가 큰 차이를 보일 것이어서 정부가 내년에 발표하는 선도지구에 포함될 곳들을 주목해야 한다"고 조언했습니다.
구체적으로 초역세권이면서 통합 재건축으로 추진하는 단지가 포함될 가능성이 높습니다.
분당의 경우 서현역 인근 서현동 시범단지(한양, 삼성한신, 우성, 현대)가, 일산은 일산역 바로 앞 후곡마을 아파트단지(3, 4, 10, 15단지)가 대표적입니다.
전문가들은 또 "이번 특별법으로 기존 노후계획도시들의 수혜도 기대된다"며 "대표적으로 재정비 사업추진이 빠른 양천구 목동과 노원구 상계동, 중계동"이라고 전했습니다.
<인터뷰> 김제경 / 투미부동산컨설팅 소장
"상계동, 중계동의 경우 80년대 조성됐지만 아무래도 사업성이 떨어지는 것은 사실. 용적률 인센티브를 받고 안받고 여부가 정말 중요하다. 상계동, 중계동의 경우 1기 신도시 특별법에서 노후계획도시 특별법으로 변화하면서 가장 큰 수혜를 얻을 지역이라고 보고 있다"
<앵커>
권 기자, 수고했습니다. '권영훈의 집중탐구'는 여기까집니다.
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