4분기 부동산 시장은 10.15 부동산 대책의 영향으로 거래 심리가 크게 위축될 전망이다. 하지만 기준금리 인하 기조와 수도권 공급 부족이라는 구조적 요인으로 인해 가격 상승 압력은 유지될 것이며, 수도권과 지방 간의 양극화는 더욱 심화될 것이라는 분석이 나왔다.
정창래 드림부동산투자연구소 대표는 10.15 대책을 반영한 4분기 주택 시장 전망 자료를 통해 이같이 밝혔다. 정창래 대표는 한국경제TV의 경제?금융 교육 플랫폼 <와우아카데미>의 강사로, 현재 '부동산 실전투자 핵심노하우' 강의를 선보이고 있다.
▲10.15 대책에 '거래절벽'…수도권 vs 지방 양극화 심화
정 대표는 4분기 시장이 기준금리 인하와 수도권 공급 부족 등의 이유로 수도권 중심으로 시장의 관심도가 이어질 것으로 내다봤다.
다만, 10.15 부동산 대책으로 규제지역이 서울 전역과 일부 수도권으로 확대되면서 거래 심리는 당분간 크게 위축될 가능성이 높다고 진단했다. 정부의 규제 강화에도 불구하고 신규 입주 물량 부족과 매물 잠김 현상이 지속되면서 가격 상승 압력은 유지될 것으로 보인다.
반면 지방의 경우 미분양 증가와 수요 위축이 이어지며 보합 내지 약보합세가 지속될 가능성이 크다. '똘똘한 한 채' 선호 현상과 지방 미분양에 대한 세제 혜택 부재로 인해 수도권과 지방 간의 양극화는 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다.
▲고가주택 대출 차단, 실수요자 금융 지원... '이중 기조'
이번 10.15 대책은 고가주택 대출 규제 강화와 청년·실수요자 금융 지원을 병행하는 이중 기조가 특징이다.
고가주택에 대한 LTV(주택담보대출비율) 및 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 대폭 강화됐다. 15억 원 초과 주택은 사실상 대출이 제한되며, 25억 원 이상 주택은 최대 2억 원 이내로 한정되는 등 고가주택 시장의 레버리지 접근성이 크게 낮아졌다.
또한 토지거래허가구역 확대로 전세를 안고 매입하는 '갭투자'가 어려워진 반면, 생애최초·무주택 청년층 대상 금융지원은 일부 완화되어 정책의 실수요자 중심 전환이 명확해졌다. 이로 인해 실수요자 중심의 거래는 유지되겠지만, 투자 수요는 한층 위축될 것으로 보인다.
▲높아진 '갭투자' 문턱…비규제 지역·초기 재개발 '풍선효과' 주목
자금 조달이 어려워지면서 투자 전략의 재편이 불가피할 전망이다. 서울 평균 분양가는 2020년 3.3㎡당 2900만원 수준에서 2025년 4600만원까지 상승했으며, 33평형 기준 평균 분양가는 약 9억 6천만원에서 15억원대로 올랐다.
정 대표는 '갭투자' 중심의 아파트 진입 장벽이 높아짐에 따라 다음과 같은 전략이 필요하다고 조언했다.
-수도권 비규제 지역 주목: 규제지역 확대로 서울 접근성이 좋은 비규제 지역으로 수요가 이동하는 '풍선효과' 가능성이 있다.
-유효한 상급지 갈아타기: 고가주택 대출 규제에도 불구하고 자금력과 입지에 따른 양극화는 지속될 것이다.
-정비사업 초기 단계 선점: 서울 도심 내 신규 공급 대안인 정비사업 활성화로 인해, 소액으로 초기 매물을 선점하는 것이 차익 및 내 집 마련의 유일한 대안이 될 수 있다.
-비규제 틈새시장: 대책의 직접 영향이 적은 중저가 주택이나 빌라·다세대 시장이 수혜를 볼 가능성이 있다.
▲정책 불확실성·수급 불균형... "보수적·선별적 접근 필요"
정 대표는 4분기 시장의 주요 리스크 요인으로 ▲대출 규제, 세제 변화 등 정책 불확실성 ▲수도권 공급 부족과 지방 미분양 등 수급 불균형 ▲금리 변동성 및 가계부채 관리 정책 ▲글로벌 리스크 등을 꼽았다.
그는 "4분기 시장은 수요 억제 정책, 금리 인하 효과, 정책 불확실성, 수급 양극화가 동시에 작동하는 복합 구조"라며 "10.15 대책 이후 단기 거래 위축은 불가피하나, 초기 재개발 투자, 중저가 실수요 시장, 비규제권 투자 기회는 오히려 부각될 수 있다"고 분석했다.
이에 따라 "실수요 중심의 보수적 접근과 주택 시장의 구조적 변화에 따른 선별적인 투자 접근이 필수적"이라고 강조했다.
정창래 드림부동산투자연구소 대표는 10.15 대책을 반영한 4분기 주택 시장 전망 자료를 통해 이같이 밝혔다. 정창래 대표는 한국경제TV의 경제?금융 교육 플랫폼 <와우아카데미>의 강사로, 현재 '부동산 실전투자 핵심노하우' 강의를 선보이고 있다.
▲10.15 대책에 '거래절벽'…수도권 vs 지방 양극화 심화
정 대표는 4분기 시장이 기준금리 인하와 수도권 공급 부족 등의 이유로 수도권 중심으로 시장의 관심도가 이어질 것으로 내다봤다.
다만, 10.15 부동산 대책으로 규제지역이 서울 전역과 일부 수도권으로 확대되면서 거래 심리는 당분간 크게 위축될 가능성이 높다고 진단했다. 정부의 규제 강화에도 불구하고 신규 입주 물량 부족과 매물 잠김 현상이 지속되면서 가격 상승 압력은 유지될 것으로 보인다.
반면 지방의 경우 미분양 증가와 수요 위축이 이어지며 보합 내지 약보합세가 지속될 가능성이 크다. '똘똘한 한 채' 선호 현상과 지방 미분양에 대한 세제 혜택 부재로 인해 수도권과 지방 간의 양극화는 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다.
▲고가주택 대출 차단, 실수요자 금융 지원... '이중 기조'
이번 10.15 대책은 고가주택 대출 규제 강화와 청년·실수요자 금융 지원을 병행하는 이중 기조가 특징이다.
고가주택에 대한 LTV(주택담보대출비율) 및 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 대폭 강화됐다. 15억 원 초과 주택은 사실상 대출이 제한되며, 25억 원 이상 주택은 최대 2억 원 이내로 한정되는 등 고가주택 시장의 레버리지 접근성이 크게 낮아졌다.
또한 토지거래허가구역 확대로 전세를 안고 매입하는 '갭투자'가 어려워진 반면, 생애최초·무주택 청년층 대상 금융지원은 일부 완화되어 정책의 실수요자 중심 전환이 명확해졌다. 이로 인해 실수요자 중심의 거래는 유지되겠지만, 투자 수요는 한층 위축될 것으로 보인다.
▲높아진 '갭투자' 문턱…비규제 지역·초기 재개발 '풍선효과' 주목
자금 조달이 어려워지면서 투자 전략의 재편이 불가피할 전망이다. 서울 평균 분양가는 2020년 3.3㎡당 2900만원 수준에서 2025년 4600만원까지 상승했으며, 33평형 기준 평균 분양가는 약 9억 6천만원에서 15억원대로 올랐다.
정 대표는 '갭투자' 중심의 아파트 진입 장벽이 높아짐에 따라 다음과 같은 전략이 필요하다고 조언했다.
-수도권 비규제 지역 주목: 규제지역 확대로 서울 접근성이 좋은 비규제 지역으로 수요가 이동하는 '풍선효과' 가능성이 있다.
-유효한 상급지 갈아타기: 고가주택 대출 규제에도 불구하고 자금력과 입지에 따른 양극화는 지속될 것이다.
-정비사업 초기 단계 선점: 서울 도심 내 신규 공급 대안인 정비사업 활성화로 인해, 소액으로 초기 매물을 선점하는 것이 차익 및 내 집 마련의 유일한 대안이 될 수 있다.
-비규제 틈새시장: 대책의 직접 영향이 적은 중저가 주택이나 빌라·다세대 시장이 수혜를 볼 가능성이 있다.
▲정책 불확실성·수급 불균형... "보수적·선별적 접근 필요"
정 대표는 4분기 시장의 주요 리스크 요인으로 ▲대출 규제, 세제 변화 등 정책 불확실성 ▲수도권 공급 부족과 지방 미분양 등 수급 불균형 ▲금리 변동성 및 가계부채 관리 정책 ▲글로벌 리스크 등을 꼽았다.
그는 "4분기 시장은 수요 억제 정책, 금리 인하 효과, 정책 불확실성, 수급 양극화가 동시에 작동하는 복합 구조"라며 "10.15 대책 이후 단기 거래 위축은 불가피하나, 초기 재개발 투자, 중저가 실수요 시장, 비규제권 투자 기회는 오히려 부각될 수 있다"고 분석했다.
이에 따라 "실수요 중심의 보수적 접근과 주택 시장의 구조적 변화에 따른 선별적인 투자 접근이 필수적"이라고 강조했다.
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