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꼬마빌딩 가격은 이렇게 정한다: 가치 산정 3법칙 [한경부동산밸류업센터] 2025-11-25 14:12:01
2. 수익 환원법 “이 건물이 앞으로 나에게 얼마를 벌어주는가?” 수익환원법은 건물이 장래에 창출할 순수익을 투자자의 기대수익률(자본환원율, Cap Rate)로 나누어 가치(수익가격)를 계산하는 방식입니다. 중요한 점은 임차인 보증금은 매수인이 승계하는 부채이므로 순수 수익 계산에서 제외해야 한다는 것입니다....
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꼬마빌딩 공실 문제, 전략으로 해결한다 [한경부동산밸류업센터] 2025-09-27 14:09:01
주로 수익환원법으로 평가되는데, 공실이 많으면 임대 수익률이 낮아져 건물 가치도 함께 하락합니다. 이는 매각 시 세후 차익 감소로 이어지며, 금융기관에서도 건물의 가치를 낮게 평가해 추가 자금 조달이 어려워집니다. 공실은 단순히 현재 수입이 없는 상태가 아니라, 건물의 미래 가치를 훼손하고 잠재력을 갉아먹는...
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공실 늘었는데 빌딩 가격은 그대로? 버티는 시장 속 숨겨진 기회 [한경부동산밸류업센터] 2025-08-07 15:51:01
수익이 감소하면 부동산 가치도 하락하는 것이 맞습니다. 부동산 감정평가 방식 중 하나인 수익환원법에 따르면, 공실이 늘고 수익률이 떨어지면 해당 부동산의 가치도 떨어져야 합니다. 그러나 현실에서는 이러한 이론이 잘 적용되지 않고 있습니다. 공실이 수개월, 심지어 수년간 지속되더라도 건물주들은 가격을 내리지...
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꼬마빌딩 투자, “겉으로 드러난 수익률에 속지 마세요.” [한경부동산밸류업센터] 2025-06-22 10:15:01
방식은 거래사례비교법과 수익환원법입니다. 거래사례비교법은 인근 유사 건물의 실제 거래 가격을 바탕으로 산정되며, 수익환원법은 연간 임대수익을 기준으로 해당 건물이 창출할 수 있는 가치로 환산합니다. 이 두 가지 방식 모두 신뢰성 있는 '임대수익'과 '시장 정보'를 기반으로 해야 하며, 앞서...
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'따박따박' 상가 월세 기대했다면…큰코다친다 [더 머니이스트-심형석의 부동산정석] 2024-04-29 12:00:01
때는 아예 자본수익을 고려하지 않는 수익환원법을 사용하기도 합니다. 하지만 한국의 경우에는 토지의 가격이 꾸준히 오르고 있으므로 자본수익 즉 시세차익이 날 가능성이 큽니다. 꼬마빌딩과 같은 상품의 경우에는 운영수익(월세)은 거의 없으며 오히려 대부분이 자본수익으로 투자수익을 얻는 경우도 있습니다. 서울처...
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상가 권리금의 산정 기준과 평가 방법 [한경부동산밸류업센터] 2024-04-20 10:00:01
수익환원법 사례 이번에는 카페의 영업 권리금을 평가해 보겠습니다. 이 방법은 카페의 예상 순수익을 바탕으로 가치를 산정합니다. 예를 들어, 카페가 매년 1억 원의 순수익을 창출한다고 가정해 본다면, 투자에 대한 회수 기간을 5년으로 설정하고, 현재 가치를 계산하여 영업 권리금을 산출할 수 있습니다. 이때, 시장...
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꼬마빌딩 투자의 핵심 : 감정평가의 중요성과 투자 전략 [한경부동산밸류업센터] 2024-04-14 10:00:01
수익환원법, 거래 사례 비교법, 원가법 등 다양한 방법을 활용하여 해당 건물의 객관적 추정가치를 분석합니다. 이러한 방법들은 각각 특정 상황과 부동산 유형에 따라 적합하며, 복합적으로 사용될 때 건물의 실제 가치를 보다 정확하게 파악할 수 있도록 돕습니다. 수익환원법은 부동산으로부터 발생할 것으로 예상되는...
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'세일앤드리스백' 빌딩에 투자했다 낭패보지 않으려면 [한경부동산밸류업센터] 2024-01-21 08:51:02
평가사들이 거래사례비교법, 수익환원법, 원가법 등을 다각도로 비교/분석하여 추정가치를 내기 때문에 보다 객관적이고 합리적인 매매금액이 산출될 것으로 예상합니다. 대다수 한국인에게 있어 보유 재산 중 가장 큰 비중을 차지하는 자산이 바로 부동산입니다. 부동산 투자는 취득단계부터 처분단계에 이르기까지 전...
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청담동 건물주 김원장님은 어쩌다 ‘빌딩 푸어’가 됐나? (2) [한경부동산밸류업센터] 2024-01-13 08:11:02
처분수익을 예상했나? 김원장님이 투자한 청담동 프로젝트의 경우 최초 취득단계에서부터 철저한 사업성 검토가 선행되었어야 합니다. 그러기 위해서는 해당지역의 임대사례 비교와 거래사례 비교 등을 기초로 한 상권분석, 배후세대분석, 임대가분석, 업종분석, 위험요인분석 등을 토대로 내가 투자한 최초 투자금액 대비...
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[고침] 경제(태광산업 "롯데홈쇼핑 양평동 본사 건물…) 2023-08-23 14:47:07
원가법이 아니라 원가법·거래사례비교법·수익환원법을 각각 20 대 40 대 40의 비중으로 가중평균하는 방식을 사용해 감정가격이 보수적 평가 방식에 비해 300억원가량 늘어났다"고 주장했다. 태광산업은 "결과적으로 롯데홈쇼핑 경영진이 본건 부동산 매수 거래를 강행하는 것은 법률적으로 배임 행위에 해당할 수도...
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