"수요 침체 심화 … 집값 하락폭 더 커질 듯"

“주택 수요자는 분양가격이 낮은 지역을 선호하겠지만 공급 측면에서는 비용 상승으로 낮은 분양가를 유지하는 게 어렵다.”(한국건설산업연구원)

“(정부가) 그동안 규제 완화에 신중했지만 시장 동향에 따라 단계적 규제 완화가 예상된다.”(NH투자증권)

건설과 부동산업계에 2022년은 ‘암울한 한 해’로 기록될 전망이다. 업계는 치솟는 건자재 가격 압박과 깐깐해진 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 심사로 인한 자금 경색을 버텨야 했다. 실수요자는 가파르게 오르는 금리 탓에 대출할 엄두를 내지 못하는 상황에 맞닥뜨렸다. 부동산 거래가 뚝 끊기면서 “금리 앞에 장사 없다”는 말을 체감한 한 해였다. 건설·투자업계 싱크탱크는 내년도 시장 전망 리포트를 내놓으며 이 같은 추세가 이어질 것이라고 입을 모았다. 다만 하락폭은 내년 중반부터 다소 둔화될 것이라는 전망도 나온다.

내년 집값도 하락세, 시장 ‘경착륙’ 우려

현재로서는 집값 하락세가 내년에도 계속될 전망이 우세하다. 한국건설산업연구원(건산연)은 올해 매매가격이 2021년에 비해 수도권은 2.5%, 지방은 1% 하락하고, 내년에는 수도권과 지방이 각각 -2%, -3%를 기록할 것으로 봤다. 전국 평균으로도 올해 -1.8%에서 -2.5%로 하락폭이 더 커질 것이라는 전망이다. 김성환 건산연 연구위원은 “규제 완화책에도 불구하고 높은 금리와 경기 둔화 등으로 매수심리가 부진한 만큼 거래가 활발해질 것으로 기대하기 어렵다”고 설명했다.

내년에 ‘금리 인하’로 전환되더라도 주택 가격 반등이 바로 일어나지 않을 것이라는 지적도 있다. 김열매 NH투자증권 연구원은 내년도 부동산 투자전략 보고서에서 “내년 금리 인하 시 집값 상승 반전 기대감도 있겠지만 통상 주택 가격은 금리 인하 후 시차를 두고 반등하는 경향이 있다”고 지적했다. 권주안 대한건설정책연구원 연구위원도 내년도 주택시장 전망 보고서에서 “수도권 아파트 매매가와 전셋값이 (올해 대비) 3~4% 떨어질 가능성이 있다”며 “주택 수요 침체 심화가 지속될 것”이라고 봤다.

전세 보증금 시세에 대해서는 싱크탱크 간 의견이 엇갈렸다. 김열매 연구원은 “전셋값은 2021년 9~10월이 고점이었다”며 “2023년 2월 계약이 만료되는 전세 물건부터 ‘역전세난’이 심화될 우려가 있다”고 짚었다. 역전세난이란 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 뜻한다.

반면 전셋값이 바닥을 찍고 소폭 상승할 것이라는 전망도 있다. 건산연은 전국 기준으로 올해 1.6% 하락한 전세 시세가 내년에 0.5% 상승할 것으로 봤다. 매수세가 위축된 만큼 전세 수요가 추가 유입되고 월세 가격이 상승해 전세 수요가 회복될 것이라는 시나리오를 제시했다.

공급 축소에 재건축 규제 완화 가능성도

전문가들은 신규 주택 공급이 더 줄어들 것이라고 보고 있다. 주택 공급자는 오르는 공사비 때문에 분양가를 높여 받고 싶지만 시장 상황이 녹록지 않기 때문이다. 김성환 연구위원은 공급 전망에 대해 “민간에서 인허가 물량이 더욱 감소할 것”이라며 “올해까지 (입지가) 우위인 사업장은 분양을 서두르고 내년부터는 금융 조달 어려움으로 신규 사업 난항이 예상된다”고 말했다.

건산연 자료에 따르면 올해 공공과 민간을 합한 인허가 물량은 46만 가구지만 내년에는 43만 가구로 줄어들 전망이다. 분양 물량도 올해 31만 가구에서 내년 27만 가구로 감소할 수 있다는 전망을 내놨다. 대한건설정책연구원도 공급 전망에 대해 “시장 침체로 민간 부문 위축이 불가피하다”고 봤다.

김열매 연구원은 “거래절벽 지속으로 규제 완화 요구가 높아짐에 따라 규제지역이 (추가로) 해제되는 만큼 규제 완화 강도에 주목할 필요가 있다”며 “수급 여건에 변화를 가져올 수 있는 재건축 규제 완화 가능성에 무게를 싣고 있다”고 말했다.

장기화할 것으로 보이는 부동산 시장 침체를 막기 위해 정부가 시장 정상화에 적극 나서야 한다는 목소리가 커지고 있다. 전문가들은 정부가 주택 공급에 필수적인 PF 등 금융 시스템을 보완하면서 규제를 대폭 완화해야 한다고 입을 모은다. 권주안 연구위원은 “주택 건설에 필수적인 자금 공급이 경색되고 있어 이를 완화해 시장 연착륙 여건을 마련해야 한다”고 주장했다.

시장이 안갯속일수록 수요자는 청약과 매매 등을 통한 내 집 마련을 검토해볼 만하다는 주장도 있다. 새 아파트는 분양가 상한제 등으로 가격 규제를 받는 데다 기존 아파트는 급급매 등으로 최고가보다 가격이 크게 낮아져서다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “건설 환경 악화로 갈수록 분양가가 오를 가능성이 높고, 미분양을 우려해 청약자에게 유리한 계약 조건을 내거는 사업장이 늘어날 수 있다”며 “사업자가 주는 여러 혜택을 적극 활용하면서 ‘옥석 가리기’에 나서야 한다”고 조언했다.

박종필 기자 jp@hankyung.com