수도권 미분양 1만9459가구…1년6개월 만에 최대

수도권 미분양 주택이 한 달 새 700가구 가까이 늘었다. 7월 전국에서 늘어난 미분양의 90% 이상이 수도권, 그중에서도 경기에서 나왔다. 지방에 쌓이던 미분양이 대출 규제와 금리 인상을 거치며 수도권 신규 분양시장으로 옮겨가는 흐름이 확인됐다.

국토교통부는 31일 '2026년 7월 주택통계'를 통해 7월 말 기준 전국 미분양 주택이 6만8217가구로 전월(6만7464가구)보다 753가구(1.1%) 늘었다고 밝혔다. 미분양은 지난 4월 6만5179가구에서 5월 6만5239가구, 6월 6만7464가구로 석 달 연속 증가했다. 반면 준공 후에도 주인을 찾지 못한 준공후 미분양은 2만9152가구로 전월(2만9786가구)보다 634가구(2.1%) 줄어 증가세가 멈췄다.

지역별로는 수도권 미분양이 1만9459가구로 전월(1만8770가구)보다 689가구(3.7%) 늘었다. 지방은 4만8758가구로 64가구(0.1%) 증가하는 데 그쳤다. 7월 전국 미분양 증가분 753가구 가운데 수도권 물량이 689가구로 91.5%를 차지했다. 지난 6월에는 증가분 2225가구 중 지방이 2056가구로 92.4%였다. 한 달 만에 구도가 뒤바뀐 셈이다.

수도권 미분양 규모는 지난해 1월(1만9748가구) 이후 1년6개월 만에 가장 많다. 전국 미분양에서 수도권이 차지하는 비중도 28.5%로 지난해 7월(21.3%)보다 7.2%포인트 높아졌다. 미분양은 그동안 지방 문제로 여겨졌지만 최근 1년 사이 수도권 비중이 빠르게 커지고 있다.

수도권 안에서도 경기에 집중됐다. 경기 미분양은 1만4394가구로 전월(1만3553가구)보다 841가구(6.2%) 늘어 지난해 10월(1만4585가구) 이후 가장 많았다. 인천은 4071가구로 133가구(3.2%), 서울은 994가구로 19가구(1.9%) 줄었다. 수도권 증가분이 사실상 경기 한 곳에서 나온 것이다. 경기에서는 이천과 양주 등 최근 공급이 몰린 지역을 중심으로 미분양이 쌓이고 있다.

주택 수요 위축은 분양시장 심리에서도 나타난다. 주택산업연구원이 조사한 8월 수도권 아파트 분양전망지수는 88.5로 전월(102.5)보다 14.0포인트 떨어져 기준선 아래로 내려갔다. 같은 달 서울 주택사업경기전망지수도 92.8로 20.3포인트 하락했다. 3년6개월 만의 기준금리 인상과 대출 규제 강화로 계약 여력이 줄어든 영향으로 풀이된다.

준공후 미분양은 수도권이 4444가구로 251가구(5.3%), 지방이 2만4708가구로 383가구(1.5%) 각각 감소했다. 서울은 692가구로 전월과 같았다. 다만 전국 준공후 미분양의 84.8%가 여전히 지방에 몰려 있다. 시도별로는 대구 3481가구, 부산 3253가구, 경남 3151가구, 경북 2970가구 순으로 많았다.

주택 공급 실적은 단계별로 엇갈렸다. 1~7월 누계 준공 물량은 13만5513가구로 전년 동기(23만1172가구)보다 41.4% 줄었다. 서울은 2만916가구로 43.3%, 지방은 6만4309가구로 44.1% 각각 감소했다. 7월 누계 준공 물량은 2022년 22만2000가구, 2023년 24만4000가구, 2024년 21만1000가구, 2025년 23만1000가구를 유지하다 올해 13만6000가구로 내려앉았다. 단기 입주 물량이 그만큼 줄었다는 의미다.

선행지표인 인허가는 1~7월 14만2328가구로 전년 동기 대비 7.9% 감소했다. 5년 내 가장 적은 수준이다. 다만 7월 한 달 인허가는 2만5717가구로 전월보다 43.5%, 전년 동월보다 59.6% 늘었다. 서울 인허가는 7979가구로 전년 동월(4089가구)의 두 배 수준이었다. 착공은 1~7월 13만8383가구로 11.1%, 분양은 12만8019가구로 41.1% 각각 증가했다. 7월 서울 아파트 착공은 5574가구로 전년 동월(278가구)과 큰 차이를 보였다.

분양 물량 증가는 정비사업이 이끌었다. 1~7월 조합원분 분양은 2만4840가구로 전년 동기(1만3712가구)보다 81.2% 늘었다. 임대주택은 1만5080가구로 121.7% 증가했고, 일반분양은 8만8099가구로 25.5% 늘어나는 데 그쳤다. 7월 한 달 조합원분은 2792가구로 전년 동월보다 231.2% 증가했다.

거래시장에서는 서울만 반대 방향으로 움직였다. 7월 전국 주택 매매거래량은 6만3185건으로 전월보다 8.2%, 전년 동월보다 1.6% 줄었다. 서울 아파트 매매거래는 6564건으로 전월(7742건)보다 15.2%, 전년 동월(8485건)보다 22.6% 감소했다. 강남 4구는 2127건으로 전년 동월 대비 31.8% 줄었다. 1~7월 누계로 보면 전국 거래량은 45만9459건으로 8.8%, 수도권은 11.3% 늘었지만 서울 아파트는 4만8750건으로 6.0% 감소했다.

전월세시장에서는 전세 거래가 빠르게 줄고 있다. 7월 전월세 거래량은 21만985건으로 전년 동월보다 13.5% 감소했다. 이 가운데 전세는 6만8462건으로 22.3% 줄어든 반면 월세는 14만2523건으로 8.6% 감소하는 데 그쳤다. 1~7월 누계 기준 월세 거래 비중은 68.3%로 전년 동기(61.8%)보다 6.5%포인트 높아졌다. 2022년 51.5%, 2023년 55.0%, 2024년 57.3%에서 매년 오르는 추세다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com