<질문 1> 내년 부동산 경기가 어떻게 될 것으로 보십니까? 높은 성장세는 아니지만 다소 회복할 것이라는 전망도 있던데요. 어떻게 보십니까?
<답변 1>
- 올해 유난히 어려웠던 서울·수도권시장은 기대하는 정도의 수준(물가상승률 3~4%)의 수준은 아니더라고 올해 0.5% 상승보다 개선될 것으로 보임.
- 지방도 올해는 부산, 대전, 광주 중심으로 큰 폭의 상승이 있었는데, 내년에도 올해정도의 상승압력은 아니더라도 세종시(2013년), 혁신도시(2013~2014년), 여수엑스포(2012년) 등으로 국지적인 상승세는 유지할 것으로 보임.
* 2011년 11월까지 상승률
전국 6.7%, 수도권 0.6%, 서울 0.4%, 경기 1,4%, 인천 -1.5%
부산 16.3%, 대전 14.9%, 광주 18.2% 상승, 기타지방 12.2%
<질문 2> 내년 부동산 시장의 최대 변수는 무엇이라고 보십니까?
<답변 2>
- 현재 불확실성이 내재되어 있는 유럽발 재정위기
- 수도권에 아직도 팽배해있는 매매시장에 대한 수요자의 불안심리,
- 정부정책, 12.7대책의 후속조치와 총선·대선을 통해 나올 정부정책 방향
(정부정책에는 가계부담과 직결되는 금리정책, 내년 1월에 발표할것으로 예정되어 있는 서울시의 뉴타운정책도 중요함)
<질문 3> 주택 가격은 올해와 비교해 어떤 흐름을 보일 것으로 보십니까? 올해는 수도권 약세, 지방 강세의 양극화가 뚜렷했죠?
<답변 3>
- 올해, 지방은 12~18%의 강한 상승세 상승, 수도권 0.6% 하락세를 간신히 면한 상황으로 전국적으로 6.7% 매매가격 상승
- 내년에도 수도권과 지방이 양극화 지속, 지방이 전국적 경기를 주도하는 가운데
- 서울·수도권은 국내경제 흐름에 따라 상저하고(上低下高)의 흐름을 보일 것임.
- 지방은 부산, 대전은 작년에 이어 2년째 높은 상승세를 보이고 있고, 광주는 올해 유난히 강세를 보였으며, 대구와 울산도 상승세를 보이고 있음. 이처럼 지방광역시의 가격상승세는 부산,대전에서 광주, 울산, 대구로 옮겨지면서 유지될 것으로 보임. 그러나 그 상승압력은 많이 둔화될 것으로 보임.
<질문 4> 전월세난이 올해 심각했죠. 내년에도 공급 물량이 감소하면서 전월세 난이 이어질 것이라는 전망이 있던데요...어떻게 보십니까?
<답변 4>
- 전세시장 상황을 진단해 볼 수 있는 선행지표는 입주예정물량임.
- 최근 국토해양부가 발표한 2012년 입주예정물량은 35.4만호로 올해보다 1.9만호 정도가 증가할 것으로 보임. 아파트 입주물량은 올해보다 줄어들어지만 도시형생활주택 등의 비아파트 물량이 증가할 것으로 보임.
- 아파트입주물량 부족에 따른 전세가격 상승압력은 비아파트 물량이 크게 증가하면서 어느 정도 완화될 것으로 보이지만
- 주로 주택이 40㎡이하이 초소형 중심으로 공급되면서 1~2인가구의 전세문제는 크게 완화될 것으로 보임.
- 그러나 서민들이 주로 선호하는 40㎡~85㎡규모의 주택이 많이 줄어들면서 오히려 3~4인 가구의 전세문제는 지속될 것으로 보임.
- 즡기 과거에는 입주물량의 양적 부족에 따른 수급불일치로 전세문제가 발생했다면, 향후에는 공급규모에 따른 수급불일치로 전세문제가 지속될 수 있음
- 전세난의 원인은 물량에 따른 문제도 있지만, 2년 단위의 계약체계로 인한 기저효과도 있음. 올해 10년만에 전세가격이 높았던 이유 중 하나는 2009년에 전세가격(3.4%)이 낮았던데 기인함. 2010년에는 전세가격이 7.1% 상승한 상태이기 때문에 기저효과가 반영될 수 있음.
<표> 2011~2012년 주택공급동향
(단위: 만 호, %)
구분2011년2012년
전체아파트아파트외아파트
비중전체아파트아파트외아파트
비중
전국33.520.313.260.6 35.418.317.151.7
수도권18.612.16.665.1 21.112.28.957.8
서울6.03.22.853.3 5.01.93.138.0
지방14.88.26.655.4 14.36.18.342.7
<질문 5> 전세가가 상승하면서 매매가의 60% 수준에 이르고 있습니다. 아예 사자는 수요도 있는데요...이런 수요자들은 언제쯤 내 집을 마련하는게 좋다고 보시는지요?
<답변 5>
- 지방은 전세가와 매매가 비율이 70%에 이르는 지역도 나타나고 있고, 지속적으로 오르고 있는 상황이고 당분간 이러한 추이가 유지될 것으로 보이기 때문에 자산상태가 양호하고 좋은 물건이 있다면 지금이라도 구입하는 것이 좋음.
- 서울수도권시장은 전세가 수준이 매매가의 52.7% 수준으로 아직은 전세수요가 매매수요로 넘어갈 수준은 아님. 그러나 전세가격 상승으로 인한 상승압력이 여전히 존재하고, 매매가격이 약세를 보이고 있기 때문에 더군다나 미분양 등 공급물량이 어느 때보다도 많기 때문에 수요자 우위시장으로 유리함.
- 수요자는 구매목적(실수요자, 투자수요), 구매유형(아파트, 비아파트), 구매지역(서울, 경기도, 인천), 규모(초소형 원룸, 소형, 중대형)에 따라서 자산포트폴리오를 잘 고려해서 내년 상반기 이전에 구입하는 것이 좋을 것으로 보임.
- 특히, 무주택자라면 정부가 12.7대책을 통해 1년 더 연장하기로 한 생애최초주택구입자금을 활용해보는 것으로 좋은 자금조달 방안이 될 수 있음.
<질문 6> 올해 6차례의 부동산 대책이 나왔는데요. 어떤 대책이 효과가 가장 컸다고 보시는지요. 그리고 추가적인 대책이 필요하다면...?
<답변 6>
- 1.13대책부터 전월세대책만 3차례를 발표했기 때문에 정부가 가장 노력한 대책이라고 할 수 있음. 그러나 전세시장이 대책만으로 관리할 수 없기 때문에 3분기까지 어려웠음
- 그래도 도시형생활주택과 같은 소형주택을 지속적으로 공급하기 위해 규제를 완화하고 기금을 지원해서 1~2인 가구에 탄력적으로 대응했고
- 생애최초주택구입자금 지원, 전세자금지원 등과 같이 서민의 주거비부담을 완화시키지 위해 지원제도를 지속적으로 활용한다는 점이 긍정적임.
- 현재 재침체 논란이 일고 있는 서울·수도권은 내년 상반기까지 경제흐름에 따라 어려움이 지속되면서 바닥을 다진 후, 국내 경제의 상저하고(上低下高)의 흐름에 따라 전환 모멘텀을 기대할 수 있는 한 해가 될 것으로 보임.
- 2012년 주택정책은 올 한 해를 돌아보면서 회복 기조를 보였던 수도권시장이 3월 DTI자율적용 종료, 5월 보금자리주택 지정 등으로 회복세가 꺾인 후 지금까지 지속되고 있는 상반기의 상황이 재현되지 않도록 하는 시장관리 필요
- 국토해양부와 서울시가 대립각을 보이고 있는 재건축정책에 대한 일관성있는 목소리를 낼 필요가 있으며.
- 12.7대책에서 나온 다주택자 양도세 중과 등에 대한 빠른 법개정 필요
- 수도권의 거래를 정상화시킬 수 있는 조세 및 금융규제 완화 필요하며,
- 보금자리주택에 대한 공급대상층을 명확하게 하여 불필요한 대기수요를 줄여 일반재고(분양)주택 수요자로 전환 유도
- 초소형중심의 공급을 중소형중심으로 전환할 수 있도록 공급기반 구축
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