월가에서 ‘가치 투자의 전설’로 불리는 하워드 막스 오크트리 캐피털 최고경영자(CEO)가 상업용 부동산의 주택담보대출(모기지) 디폴트를 예견하며 금융 혼란이 지속될 것으로 예상했다.
17일(현지시간) CNBC에 따르면 막스는 이날 투자 메모에서 “일련의 주택담보대출 채무불이행이 일어날 가능성이 매우 높으며, 이는 최소한 은행을 겁먹게 하고 자금 조달 및 재융자 과정을 방해하고 위험 증가에 기여할 수 있다”고 밝혔다. 그는 “이러한 상황은 앞으로 몇 달 동안 구체화 될 추가적인 고통을 가중시킬 가능성이 분명히 있다”고 덧붙였다.
막스의 이러한 발언은 월가가 금융 부문의 건전성에 대해 우려하게 된 은행 위기 이후에 나온 것이다. 은행 혼란을 촉발시킨 실리콘밸리뱅크(SVB)의 파산은 자산과 부채의 불일치에서 비롯되었으며 이는 은행이 예금 가치와 일치하도록 쉽게 판매할 수 있는 자산이 충분하지 않다는 것을 의미한다.
그는 “상업용 부동산 대출은 가장 큰 걱정거리 중 하나”라며 “더 높은 이자율은 더 높은 수요 자본화 비율을 요구하며, 이는 대부분의 부동산 가격을 하락시킬 것”이라고 말했다. 그는 “경기 침체의 가능성은 부동산 임대료와 점유율 그리고 집주인의 소득에 좋지 않은 징조”라고 언급했다.
막스는 또한 이것이 “집주인의 기본 비즈니스 모델을 위협하고 은행이 재융자 과정에서 가정할 점유 수준에 영향을 미칠 수 있다”고 우려했다. 그러면서 “은행이 상업용 부동산 대출에 대한 손실을 입을지 또는 규모가 얼마나 될지 확신할 수 없다”고 말했다.
그는 “주택담보대출 채무불이행은 일반적으로 이야기의 끝을 알리는 것이 아니라 대출 기관과 집주인 간의 협상의 시작을 의미한다”며 “많은 경우 그 결과는 구조조정 된 조건으로 대출을 연장하게 된다”고 설명했다.
한편 일론 머스크 테슬라 CEO 또한 최근 불거진 은행 위기와 관련해 “상업용 부동산 대출의 부실 위험이 가장 심각한 문제”라고 지적한 바 있다. 머스크는 지난달 “5년 안에 만기가 도래하는 상업용 부동산 담보대출 규모는 2조5000억달러(약 3250조원)가 넘는데 이는 역대 최대 규모”라는 자본시장 분석 업체 코베이시레터의 게시글을 게재하며 논평을 덧붙였다.
금리 상승으로 인한 상업용 부동산 대출 연체와 부동산 경기 위축이 맞물려 지역은행의 또 다른 위기를 불러일으킬 수 있다는 경고음이 커지고 있는 것이다. 미국 상업용 부동산 대출의 70%를 소규모 지역은행이 보유하고 있기 때문에, 금리 상승으로 차입자의 채무불이행 위험이 커지면 미국 지역은행의 유동성 위기로 다시 불거질 수 있다는 분석이다.
한편 막스의 투자 메모는 항상 월가에서 많은 지지를 얻어 왔으며, ‘투자의 귀재’ 워런 버핏 또한 그의 메모를 정기적으로 읽고 항상 무언가를 배운다고 밝힌 바 있다.
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