[부동산 법률상담] 임차인의 불법 증축 시 법률관계

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입력 2016-12-16 16:42  

[부동산 법률상담] 임차인의 불법 증축 시 법률관계

    진행 : 장효윤 MC

    출연 : 이조로 법무법인 태일 변호사

    - 사연 소개 -

    안녕하세요. 제가 서울시내에 좀 넓은 단독주택을 가지고 있는데 어떤 분이 자신이 직접 5층 건물을 신축하여 10년을 사용한 후 저에게 반환하겠다고 하는 것입니다.

    그래서 올해 초에 건물을 짓기 시작하여 8월경에 건물의 소유자를 저로 한 후에 무상으로 사용하고 있습니다.

    그런데 지난 11월에 구청에서는 저에게 신축한 5층 건물이 건축법을 위반하였다고 시정하라는 시정명령을 통지서가 왔습니다.

    알고 보니 임차인이 신축한 건물의 준공검사가 끝난 후에 영업에 필요하여 발코니 부분을 확장한 것입니다.

    시정명령 통지서에는 시정하지 않으면 위법한 부분을 대집행할 수 있다는 내용까지 있습니다.

    임차인에게 협조를 요청하였으나 임차인이 구청이 정한 기간까지 시정하지 않았는지, 기간이 지난 며칠 후에 위법한 부분을 3일 후에 대집행하겠다고 임차인에게 문자로 통보한 것은 임차인으로부터 전달받았습니다.

    제 명의로 건물을 신축한 후 준공검사 받을 때 아무런 하자가 없었습니다.

    임차인이 건물을 사용하면서 영업을 위하여 건물을 개조하면서 건축법을 위반한 경우인데 저에게 시정명령을 내리는 것이 맞는지요?

    위법건축물을 철거하지 않으면 이행 강제금을 부과하고 형사 처벌까지 받을 수 있다고 합니다.

    또한 무조건 위법 건축물을 대집행 하겠다고 문자로 보내는 것이 맞는 것인지요? 어떻게 하면 좋을지 궁금합니다.

    장효윤/ 임차인이 임차한 건물을 영업을 위하여 사용하면서 건물을 개조하여 건축법을 위반한 경우인데요.

    먼저 소유자에게 위법 건축물을 철거하라는 시정명령을 내리는 것이 맞는가요?

    소유자는 조금 억울해 보이는데 어떤가요?

    이조로/ 건축법 위반에 직접 관여하지 않은 소유자에게 시정 명령을 내리는 것이 다소 억울해 보일 수는 있습니다.

    건물에 불법 증축부분이 존재하는 경우 원상회복 의무자는 현재의 소유자입니다.

    현재의 소유자가 직접 건축법을 위반하여 불법 증축하지 않았다고 하더라도 관할구청은 현재 건물의 소유자에게 원상회복을 명합니다.

    즉, 건축법은 건축물이 건축법에 위반되면 그 건축물의 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자, 점유자에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 위반 건축물의 철거, 사용금지 등 필요한 조치를 취할 수 있다고 규정되어 있습니다.

    사연의 경우 건축물이 건축법위반하여 완성되었기 때문에 현재의 소유자에게 시정명령이 나온 듯합니다.

    장효윤/ 그렇군요. 임차인이 건물을 개조하여 건축법을 위반해도 소유자인 임대인에게 시정명령이 내려지는군요.

    그럼 위법 건축물을 철거하지 않아서 소유자에게 이행강제금이 부과되는 것은 맞는가요?

    이조로/ 맞습니다. 관할구청이 위반 건축물 소유자에게 기간을 정하여 원상회복명령을 내렸음에도 이를 이행하지 않는 경우 소유자에게 이행강제금을 부과합니다.

    소유자는 구청에 자신이 위법 건축물을 증축한 것이 아니라고 주장, 입증하더라도 관할구청은 원상회복명령이나 이행강제금 부과를 취소하지 않습니다.

    소유자인 임대인은 임차인에게 위법 건축물에 대한 시정명령 사실을 알리고 위법 건축물을 철거하도록 해야 합니다. 임차인이 위법 건축물을 철거하지 않아서 이행강제금이 부과되면 임차인에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 이와 더불어 임대차 계약을 취소하는 것도 가능할 수 있습니다.

    장효윤/ 임차인이 건축법을 위반하여 소유자가 이행강제금이 부과되는 것도 억울해 보이는데, 임차인으로 인해서 형사고발까지 당하는 것은 좀 아닌 것 같은데 어떤가요?

    이조로/ 예, 건축법을 위반하거나 대수선 또는 용도변경을 한 경우 건축주 및 공사시공자가 형사처벌 받을 수 있습니다.

    사연 주신분의 경우에는 위법 건축물 증축을 임차인이 한 사실, 위법 건축물 증축에 관여하지 않은 사실, 임대차를 해지하고 위법 건축물을 철거하는데 시간이 필요한 점, 지금이 동절기라 공사하기 힘든 점 등 고려해달라는 내용의 답변서를 구청에 제출하는 것이 좋습니다.

    철거 계획도 포함 시키는 것이 좋습니다. 좀 전에도 말씀드렸다시피 건축법을 위반하여 위법 건축물을 증축한 사실을 들어 임대차계약을 해지할 수 있고 이행강제금부과나 형사고발당한 것 등에 대해서 손해배상을 청구할 수 있습니다.

    장효윤/ 건축법을 위반한 위법 건축물을 철거하라는 시정명령을 내리고 시정하지 않을 경우 행정 대집행한다고 문자로 통보했는데,

    임차인에게만 통보하고 행정 대집행을 할 수 있는 건가요?

    이조로/ 문자를 임차인에게만 보내고, 임대인에게 통지도 않은 상태에서 행정대집행한다는 말은 처음들어 봅니다.

    이와같이 문자로 통보하고 행정 대집행을 하면 위법 건축물이라고 하더라도 행정절차에 위법이 있어 대집행은 위법하게 됩니다.

    행정 대집행은 행위의무자가 법적인 의무를 다하지 않을 경우 행정관청 또는 제3자로 하여금 그 권리를 대행하도록 하는 것으로서 위와 같은 위법 건축물을 대신 철거하고 상대방에게 비용을 청구합니다.

    행정대집행을 하기 위해서는 상당한 이행기한을 정하고 그 기한까지 이행되지 않을 때에는 대집행에 소요되는 비용견적과 함께 대집행을 한다는 뜻을 미리 문서로 계고, 즉 알려야 합니다.

    따라서 행정대집행을 하기 전에는 소유자에게 비용견적 등이 기재된 문서로 통지해야함에도 문자로 임차인에게만 알린 것은 대집행의 통지라고 볼 수 없어 위법하다고 할 것입니다.

    장효윤/ 그럼 사례자 분의 경우 행정 대집행에 대해 억울한 부분이 있는데 어떻게 행동해야 할까요?

    이조로/ 예 건축물이 위법한 것은 별론으로 하더라도 문자로 통지한 점은 행정절차상 하자가 있으므로 행정 심판으로 다툴 수 있습니다.

    행정 심판을 거쳐서 행정소송을 할 수 있습니다.

    행정 소송절차를 밟는다고 하더라도 행정절차가 정지되는 것이 아니므로 위법한 행정대집행을 정지해달라는 집행정지신청도 같이해야합니다.

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