[월가 인사이드]
美 주택 경기 회복 조짐
주택 시장 상황 총정리
오늘 우리가 한 발 더 깊게. 또 더 넓게 살펴봐야 할 월가 소식들 짚어보시죠. 주택 시장. 작년부터 시작된 미국 연준의 고강도 긴축에 둔화했습니다. 특히 작년 하반기 주택가격은 큰 폭으로 하락했는데요.
하지만 최근. 특히 올해 들어서 주택가격은 반등하고 있습니다. 그렇다 보니 아직 미국 주택 시장이 견고하다는 평가들이 나오고 있는 상황인데요. 오늘은 미국 주택 시장 상황을 정리해 보겠습니다.
먼저 주택가격 흐름부터 짚어보겠습니다. 앞서도 언급했지만, 주택 가격은 올해 들어 다시 상승하는 모습입니다. 지난달 S&P 다우존스 인덱스가 공개한 3월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 전월보다 0.4% 상승했는데요. 지난 2월 0.25% 반등한 데 이어 2개월 연속으로 오름세를 보였습니다. 직전까지만 해도 7개월 연속으로 집값이 하락하다 다시 반등하기 시작한 건데요. 해당 지표뿐 아니라 다른 지표들도 집값 반등을 시사하고 있습니다.
모기지 금리 역시 짚어보겠습니다. 연준이 빠르게 기준 금리를 올리며 모기지. 즉 주택담보대출 금리 또한 상승 곡선을 그렸는데요. 주택담보대출 업체인 프레디 맥에 따르면 모기지 금리는 고점이었던 7% 수준에서는 하락했으나, 아직 6%대 수준을 보이며 높은 수준을 유지하고 있습니다.
현재 미국 주택 시장에서 주목해야 하는 요소가 바로 이 높은 모기지 금리인데요. 우리나라와는 다르게 미국은 주택담보대출의 대부분이 고정금리로 이뤄져 있습니다. 주택담보대출 차주의 99%가 고정금리 모기지를 이용하고 있고요. 또, 대부분 30년 만기 모기지를 이용하고 있습니다. 모기지 금리가 오르면 미국인들이 기존에 가지고 있던 주택을 시장에 내놓지 않게 된다는 뜻인데요. 따라서 주택 시장에서 결국 기존주택 공급은 줄어드는 효과가 있습니다. 이사를 하거나 새로 주택을 구입한다면 저금리 시절에 받았던 모기지를 포기하고 높아진 모기지 금리를 기준으로 대출 계약에 들어가게 됩니다. 이렇게 되면 대출 이자 부담이 커질 수밖에 없어 주택을 팔지 않는 겁니다.
실제로 기존주택판매건수는 큰 흐름상 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 전미부동산중개인협회에 따르면 5월 기존주택 매매 건수가 전월보다 0.2% 증가했지만, 전년비 기준으로는 20.4% 감소했는데요. 대출 구조로 인한 공급 감소와 함께 기존 보유 주택자들 사이에서의 주택 수요도 줄었는데요. 금리가 높아 이사를 가지 않으니, 자연스럽게 주택 수요가 감소한 겁니다. 그렇다 보니 미국 온라인 부동산 플랫폼 레드핀은 팬데믹 기간 동안 주택 구매 수요가 급등하면서 수요와 공급의 균형이 매우 빠듯해졌지만, 이제 어느 정도 균형을 맞춰가고 있다고 했습니다.
그렇다고 해서 주택 구매 수요가 아예 급감했다는 뜻은 아닙니다. 뉴욕타임스는 현재 20대 후반에서 30대 초반인 밀레니얼 세대가 생애 첫 주택 구매에 나서고 있다고 했는데요. 팬데믹 당시 원격 근무는 사람들에게 자신만의 공간에 필요하다는 걸 느끼도록 했고, 따라서 보통 룸메이트와 함께 살았을 사람들이 주택 구매에 나서기 시작했다고 했는데요. 하지만 앞서 기존 주택. 그러니까 이미 지어진 지 오래된 주택 매물은 시장에 나오지 않고 있다고 전해드렸죠. 그렇기에 현재 주택을 사려하는 사람들은 새로 지어진 주택으로 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황이고요. 따라서 미국의 신규 주택착공 건수는 지난 5월 전월보다 22% 깜짝 급증했습니다. 여기에 주택건설업자 심리 역시 개선되고 있는데요.
사실 이런 상황을 가장 잘 반영하고 있는 건 주택건설주들의 흐름입니다. DR 호턴, 레나, 톨 브라더스 등 주택건설업체 주가는 올해 들어 우상향 곡선을 그리고 있는데요. 모두 30%를 넘는 상승 폭을 보이고 있고요. 주택건설업체들을 추종하는 XHB ETF는 약 29% 올랐습니다. 또 전망 역시 긍정적인데요. 앞서 레나는 지난 2분기 호실적을 발표하며 3분기 가이던스를 긍정적으로 제공하는 동시에 올해 실적 전망치 역시 상향 조정했는데요. 레나의 스투어트 밀러 회장은 구매자들이 더 높은 금리 수준의 ‘뉴노멀’을 수용하기 시작했다고도 덧붙였습니다.
이렇다 보니 시장에서는 주택 시장이 바닥을 찍었을 수도 있다는 분석들이 나오고 있는데요. 주택 시장이 반등한다는 건 인플레이션을 잡으려는 연준에게는 부담입니다. 관련해서 제롬 파월 연준 의장은 지난주 의회 청문회에서 주택 시장이 바닥을 찍은 것 같다면서도, 주택 가격이 기존 수준보다는 많이 하락했다고 강조했습니다. 이를 두고 뉴욕타임즈는 파월이 우려할 수준으로 주택 가격이 반등하지는 않은 것 같다고 평가했고요. 인플레이션 지표에 반영되는 건 임대료이기 때문에 주택 가격 반등이 연준의 인플레이션 잡기에 있어 아직 큰 부담은 아니라고 전했습니다. 하지만 우려의 목소리는 나오고 있어 주시할 필요는 있다고 했는데요. 특히 연준 내에서는 크리스토퍼 월러 연준 이사가 최근 우려를 제기했다고 전했습니다.
현지 시각으로 27일, 우리 시간으로 오늘 밤에는 주택 시장 관련 지표들이 여럿 나오는데요. 4월 연방주택금융청 주택가격지수, 4월 S&P 케이스 질러 주택 가격지수, 5월 신규 주택 판매가 공개됩니다. 주택 시장 향방에 대한 좀 더 정확한 그림을 그리기 위해 해당 지표도 주시하시길 바랍니다.
지금까지 월가 인사이드, 이예은이었습니다.
美 주택 경기 회복 조짐
주택 시장 상황 총정리
오늘 우리가 한 발 더 깊게. 또 더 넓게 살펴봐야 할 월가 소식들 짚어보시죠. 주택 시장. 작년부터 시작된 미국 연준의 고강도 긴축에 둔화했습니다. 특히 작년 하반기 주택가격은 큰 폭으로 하락했는데요.
하지만 최근. 특히 올해 들어서 주택가격은 반등하고 있습니다. 그렇다 보니 아직 미국 주택 시장이 견고하다는 평가들이 나오고 있는 상황인데요. 오늘은 미국 주택 시장 상황을 정리해 보겠습니다.
먼저 주택가격 흐름부터 짚어보겠습니다. 앞서도 언급했지만, 주택 가격은 올해 들어 다시 상승하는 모습입니다. 지난달 S&P 다우존스 인덱스가 공개한 3월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 전월보다 0.4% 상승했는데요. 지난 2월 0.25% 반등한 데 이어 2개월 연속으로 오름세를 보였습니다. 직전까지만 해도 7개월 연속으로 집값이 하락하다 다시 반등하기 시작한 건데요. 해당 지표뿐 아니라 다른 지표들도 집값 반등을 시사하고 있습니다.
모기지 금리 역시 짚어보겠습니다. 연준이 빠르게 기준 금리를 올리며 모기지. 즉 주택담보대출 금리 또한 상승 곡선을 그렸는데요. 주택담보대출 업체인 프레디 맥에 따르면 모기지 금리는 고점이었던 7% 수준에서는 하락했으나, 아직 6%대 수준을 보이며 높은 수준을 유지하고 있습니다.
현재 미국 주택 시장에서 주목해야 하는 요소가 바로 이 높은 모기지 금리인데요. 우리나라와는 다르게 미국은 주택담보대출의 대부분이 고정금리로 이뤄져 있습니다. 주택담보대출 차주의 99%가 고정금리 모기지를 이용하고 있고요. 또, 대부분 30년 만기 모기지를 이용하고 있습니다. 모기지 금리가 오르면 미국인들이 기존에 가지고 있던 주택을 시장에 내놓지 않게 된다는 뜻인데요. 따라서 주택 시장에서 결국 기존주택 공급은 줄어드는 효과가 있습니다. 이사를 하거나 새로 주택을 구입한다면 저금리 시절에 받았던 모기지를 포기하고 높아진 모기지 금리를 기준으로 대출 계약에 들어가게 됩니다. 이렇게 되면 대출 이자 부담이 커질 수밖에 없어 주택을 팔지 않는 겁니다.
실제로 기존주택판매건수는 큰 흐름상 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 전미부동산중개인협회에 따르면 5월 기존주택 매매 건수가 전월보다 0.2% 증가했지만, 전년비 기준으로는 20.4% 감소했는데요. 대출 구조로 인한 공급 감소와 함께 기존 보유 주택자들 사이에서의 주택 수요도 줄었는데요. 금리가 높아 이사를 가지 않으니, 자연스럽게 주택 수요가 감소한 겁니다. 그렇다 보니 미국 온라인 부동산 플랫폼 레드핀은 팬데믹 기간 동안 주택 구매 수요가 급등하면서 수요와 공급의 균형이 매우 빠듯해졌지만, 이제 어느 정도 균형을 맞춰가고 있다고 했습니다.
그렇다고 해서 주택 구매 수요가 아예 급감했다는 뜻은 아닙니다. 뉴욕타임스는 현재 20대 후반에서 30대 초반인 밀레니얼 세대가 생애 첫 주택 구매에 나서고 있다고 했는데요. 팬데믹 당시 원격 근무는 사람들에게 자신만의 공간에 필요하다는 걸 느끼도록 했고, 따라서 보통 룸메이트와 함께 살았을 사람들이 주택 구매에 나서기 시작했다고 했는데요. 하지만 앞서 기존 주택. 그러니까 이미 지어진 지 오래된 주택 매물은 시장에 나오지 않고 있다고 전해드렸죠. 그렇기에 현재 주택을 사려하는 사람들은 새로 지어진 주택으로 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황이고요. 따라서 미국의 신규 주택착공 건수는 지난 5월 전월보다 22% 깜짝 급증했습니다. 여기에 주택건설업자 심리 역시 개선되고 있는데요.
사실 이런 상황을 가장 잘 반영하고 있는 건 주택건설주들의 흐름입니다. DR 호턴, 레나, 톨 브라더스 등 주택건설업체 주가는 올해 들어 우상향 곡선을 그리고 있는데요. 모두 30%를 넘는 상승 폭을 보이고 있고요. 주택건설업체들을 추종하는 XHB ETF는 약 29% 올랐습니다. 또 전망 역시 긍정적인데요. 앞서 레나는 지난 2분기 호실적을 발표하며 3분기 가이던스를 긍정적으로 제공하는 동시에 올해 실적 전망치 역시 상향 조정했는데요. 레나의 스투어트 밀러 회장은 구매자들이 더 높은 금리 수준의 ‘뉴노멀’을 수용하기 시작했다고도 덧붙였습니다.
이렇다 보니 시장에서는 주택 시장이 바닥을 찍었을 수도 있다는 분석들이 나오고 있는데요. 주택 시장이 반등한다는 건 인플레이션을 잡으려는 연준에게는 부담입니다. 관련해서 제롬 파월 연준 의장은 지난주 의회 청문회에서 주택 시장이 바닥을 찍은 것 같다면서도, 주택 가격이 기존 수준보다는 많이 하락했다고 강조했습니다. 이를 두고 뉴욕타임즈는 파월이 우려할 수준으로 주택 가격이 반등하지는 않은 것 같다고 평가했고요. 인플레이션 지표에 반영되는 건 임대료이기 때문에 주택 가격 반등이 연준의 인플레이션 잡기에 있어 아직 큰 부담은 아니라고 전했습니다. 하지만 우려의 목소리는 나오고 있어 주시할 필요는 있다고 했는데요. 특히 연준 내에서는 크리스토퍼 월러 연준 이사가 최근 우려를 제기했다고 전했습니다.
현지 시각으로 27일, 우리 시간으로 오늘 밤에는 주택 시장 관련 지표들이 여럿 나오는데요. 4월 연방주택금융청 주택가격지수, 4월 S&P 케이스 질러 주택 가격지수, 5월 신규 주택 판매가 공개됩니다. 주택 시장 향방에 대한 좀 더 정확한 그림을 그리기 위해 해당 지표도 주시하시길 바랍니다.
지금까지 월가 인사이드, 이예은이었습니다.
한국경제TV 제작1부 정연국 PD
ykjeong@wowtv.co.kr관련뉴스
