전국 집값은 덜 올랐는데…서울 상위 5% '깜짝 결과'

전국 혹은 서울 전체 지역 평균 집값을 다른 국가·도시와 비교한 결과 한국의 상승률은 하위권이지만, 서울 상위 5% 고가 주택만 떼어놓고 손꼽히는 상승세를 보이고 있는 것이란 분석이 나왔다.

2일 국회 미래연구원의 '자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제' 보고서에 따르면 국제결제은행(BIS)의 RPP 명목 주택가격 지수를 분석한 결과 한국은 2003년부터 2023년까지 전국 주택 가격은 약 1.56배, 서울은 1.74배 상승한 것으로 나타났다.

비슷한 기간 미국은 2.8배(2000∼2023년), 캐나다 3.1배(2005∼2023년), 노르웨이 3.4배(2000∼2023년), 독일 베를린 3.9배(2003∼2023년), 노르웨이 오슬로권은 4.1배(2000∼2023년)나 뛴 것과 비교하면 안정적인 편으로 나타났다.

물가 상승 효과를 뺀 경제협력개발기구(OECD)의 실질 주택가격지수(RHPI)에서도 같은 흐름이 확인된다. 2000년 대비 2024년 한국의 실질 주택가격지수는 1.2배 오르는 데 그쳐 OECD 평균(1.6배)을 밑돌았다. 조사 대상 24개국 중 캐나다가 2.9배로 가장 가파르게 올랐고 호주, 미국, 영국도 1.8∼2.6배가량 상승한 반면, 한국은 2024년 지수 기준으로 핀란드에 이어 두 번째로 낮은 상승률을 기록했다.

그러나 고가 주택만 놓고 보면 정반대 결과가 나온다. 영국의 부동산 컨설팅 기업 나이트 프랭크가 작성한 PGCI(Prime Global Cities Index) 보고서에 따르면 작년 3분기 서울의 고가 주택 가격은 1년 전보다 25.2% 올라 세계 46개 도시 중 일본 도쿄(55.9%)에 이어 2위에 올랐다.

이 보고서는 46개 주요 도시의 가격 상위 5% 주택을 분기별로 조사하는데, 작년 3분기 46개 도시 전체의 평균 상승률(2.5%)과 비교하면 서울의 오름세는 무려 10배에 달하는 셈이다. 3위인 인도 벵갈루루(9.2%)부터는 상승률이 한 자릿수로 뚝 떨어진다. 최근 5년간 누적 상승률에서도 서울은 80.9%를 기록해 아랍에미리트(UAE) 두바이(224.3%), 도쿄(115.0%), 필리핀 마닐라(81.0%)에 이어 4위에 올랐다.

이런 지수 간 극심한 차이는 한국의 집값 상승이 강남 3구, 한강 벨트 등 고가 주택을 중심으로 두드러졌기 때문으로 풀이된다. 나이트 프랭크는 OECD나 BIS 같은 공인 기관은 아니지만, 전국·서울 지역 전체를 대상으로 산출하는 두 기관과 달리 상위 가격 주택만을 통계 대상으로 삼는다. 이 때문에 비수도권 주택 시장 부진에 따른 '평균의 함정'에 빠지지 않고 한국 주택 시장의 특징을 더 정확히 반영할 수 있다는 설명이다.

보고서를 작성한 이선화 국회 미래연구원 선임연구위원은 "서울의 경우 주택시장 양극화가 극심해 고가 주택과 일반주택 간 (가격 상승) 괴리가 클 수 있다"고 지적했다. 이어 OECD·BIS의 한국 통계가 실거래가 아닌 표본조사 방식이라는 점을 짚으며 "서울의 주택 가격이 2024∼2025년 급등했는데, OECD, BIS 데이터가 이를 포착하지 못했을 가능성이 있다"고 설명했다.